05第五章 租赁合同

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1、第五章　租赁合同第一节　租赁合同概述第二节　租赁合同的效力第三节　租赁权的物权化第一节　租赁合同概述一、租赁合同的概念与特征第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”1．是转移物的使用权、收益权的合同。2．租赁对象主要是物，租赁物须是有体物、非消耗物、特定物。3．是双务、有偿、诺成、不要式合同第215条:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”4．属于继续性合同。5．兼具债权与物权特征。律考真题（2000-3-25-单）甲去外地做

2、生意，向乙借款5万元，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对甲的房屋享有什么权利？A．抵押权B．质押权C．承租权D．借用权司考真题（2005-3-56-多）甲、乙双方达成协议，约定甲将房屋无偿提供给乙居住，乙则无偿教甲的女儿学钢琴。对于该协议，下列哪些说法是正确的？A．属于无名合同B．属于实践合同C．应适用合同法总则的规定D．可以参照适用合同法关于租赁合同的规定第一节　租赁合同概述二、租赁合同的种类（一）使用租赁与用益租赁第225条：“在租赁期间因占

3、有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”（二）一般租赁与特殊租赁（三）定期租赁与不定期租赁第214条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”定期租赁租期的更新：约定更新（即续订，第214条）；法定更新（第236条）。第一节　租赁合同概述三、不定期租赁合同的表现与特殊效力（一）表现：1．租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的；（第215条）2．当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依合同法

4、第61条仍不能确定的；（第232条）3．租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；（第236条）4．当事人明确约定为不定期租赁。（二）效力：对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（第232条）。律考真题（2000-3-26-单）张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？A．双方没有续订合同，租赁关系消灭B．次年1至3月，双方存在无偿合同关系C．次年1月

5、起，原合同应视为续订一年D．次年1月起，该合同转变为不定期租赁第二节　租赁合同的效力一、出租人的主要义务与责任1．交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”一、出租人的主要义务与责任2．对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任第231条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第233条

6、：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”第228条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”一、出租人的主要义务与责任3．维修租赁物的义务第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租人承担维修义务的条件。第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修

7、，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”一、出租人的主要义务与责任4．承担租赁物上的合法负担，返还租赁物的有益费用5．租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担保物第二节　租赁合同的效力二、承租人的主要义务与责任1．按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物第217条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第218条：“承租人按照约定的方

8、法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第219条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”二、承租人的主要义务与责任2．妥善保管租赁物第222条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”二、承租人的主要义务与