胡元锋《国内房地产公司设计管理现状的反思》.doc

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1、胡元锋《国内房地产公司设计管理现状的反思》MScPortfolio:DistanceLearningTheReflectivePractitionerContents1.Introduction3・42.Descriptionofthe5-63.Feelings4.Evaluation6-85.Analysis，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，8-116.Conclusion，，，，，，，，，，”，，，，，，，，，，11-127.ActionPlan,，，，，，，，，，，，”，，，，，，,,128.ReferenceList,

2、，，，，，，，，，，，，，，，，”，12-13国内房地产公司设计管理现状的反思一、引言木人在房地产公司从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公司。近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。目前国内房地产公司都设置设计部，部门人员包括建筑师、结构工程师、水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为项bl设计管理。设计任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。设计公司根据房地产公司发出的设计任务书完成设计图纸的提交。这是一神普遍的房地产开发管理模式。在过去的职业实践中，了解到欧美在房地产开发中普遍使用一种BIM设计软件，该软件可以设计

3、住宅、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项目类型。设计过程中，建筑、结构与水电设计可同时在三维图中进行，图纸审核完成后各专业可分开出具施工图纸。好处是建造形式、材料等通过三维图形演示给投资方。提到BIM软件，我们必须对欧美房地产开发模式有个基本了解。投资方.负责项目定位、成木、进度、财务和风险管理，具体说就是专司拿地和销您，一个项目一般配备2.3个设计工程人员。剩下的设计、建造通过合约交给建筑设计咨询管理公司与建造公司完成。项目承接方通过BIM软件向投资方汇报项目设计、施工工作。投资、设计与施工，工作任务明确、管理职责明晰。难怪欧美好建筑

4、随处可见。经过人类不断的社会实践，项目管理知识体系现己被国内外房地产企业采用。介绍完国内外房地产开发管理的基本模式，下面我们不妨分析一下国33、项目联排别墅后花园，推开室内房门约1.5米处前立着一根大圆柱。表面上柱子起着支撑二楼2.8米宽的阳台。二层阳台因由1.5米宽扩大到2.8米宽后增加了该结构柱设计。从结构受力分析，二层阳台不需要柱了支撑最大可伸出建筑主体4米宽。柱了的存在对业主花园的使用和景观感受上造成了不利影响。柱了外装饰有加工过的半环形石材，柱了结构和外装饰在项目成木上造成约100万元浪费。三、感受木人十二年前曾在设计公司工作

5、过3年多时间，对设计师的辛苦有切身体会：曾为了在规定时间提交设计图纸或招标文件，连续一周通宵加班。当听到网络歌曲《死了都要改》与《设计师车祸住院》的冷笑话时，内心只有苦涩的一笑，似乎这是一个无力改变的残酷现实。设计师不断改图，一部分是每个设计阶段投资方审核意见的例行修改；更多的反夏修改源于投资方项目定位不明确亦或摇摆不定，项目造价摇摆不定，投资方内部意见不统一“朝令夕改'造成设计方案翻来覆去没个定论，投资方出具的《设计任务书》要点不全、不详细,”，如此折腾设计师真的很辛苦，难怪行业里有不少设计师纷纷投入到房地产企业做起设计管理，不再具体

6、做设计了。房地产业设计现状，不利于设计公司与房地产企业的发展，也不利于房地产整个产业的发展。另外一个角度看设计公司反复改图：设计公司每一分图纸都是经过设计、绘图、校对、审核、审定、签发等，诸多人员参与的工作，这些设计公司出图流程只是简单应付，没有经过内审程序就签发出图命令？设计费低廉、设计积极性不高？在木人的职业经历中确实存在设计公司出图不认真，出现很多图纸错误、缺图、专业间矛盾等。5我司深圳某曰岸住宅项H场地标高出现设计错误，我司设计管理人员是否失职？设计管理人员工作内容是什么？设计管理人员与设计师角色是否重叠或错位？花园内设计柱了，

7、我司设计管理人员是否涉嫌谋取不当利益，还是设计公司技术不过关？四、评价设计公司承接房地产企业项目设计任务，以双方签订的设计合同及房地产企业的设计管理指令为依据，以提交阶段性图纸和最终施工图纸为工作内容。因此，设计公司工作质量的好坏，主要取决于房地产企业的设计管理。从目前国内房地产实践来看，房地产企业设计管理人员需具备两种素质：设计知识与项目管理知识。设计需关注三个bl标：功能、形式、成木。功能主要解决使用问题，如使用的便捷性、舒适度，也是我们常说的人性化设计。形式主要是建筑风格与外在美学上的考景。成本即项目投资目标控制、各项建造成木，成

8、木偏离势必造成设计的反复。上文提到的花园增加圆柱设计，无论从功能、形式与成本上考量均没必要。这是设计管理人员与设计师必须具备的专业素养。专业素养的提高需要不断的学习与思考。项bl启动、计划、执行、控制与结束