商业地产的开发建设及运营管理.doc

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1、商业地产的开发建设及运营管理摘要：随着我国城市化进程的加快，商业地产出现较快的展，其开发面积、投资规模逐渐增加，然而在快速增长的同时也暴漏出诸多问题，对商业地产的发展造成严重的影响，为了更好的促进商业地产的发展，不断促进其管理的进步，基于此，本文探讨了商业地产在开发建设过程之中的相关问题以及其运营策略。关键词：商业地产；开发建设；运营管理中图分类号：C93文献标识码：A引言近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的

2、纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。1、商业地产的概念商业地产是把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系通过建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、娱乐等城市功能空间需求，建立一种相互的功能关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。住宅地产经过十儿年的发展，非理性购房已经严重透支了

3、中长期价值，目前国家对住宅开发市场继续加大宏观调控力度，投资需求得到有效抑制，住宅市场很长时期内处于利空，众多开发商开始“过冬”，甚至歇业、停业、倒闭，在此情况下，一些“有闲钱”的开发商转战商业地产，希望在商业地产领域得到“第二春二目前，我国商业地产尚处于刚起步阶段，多数企业没有开发、运营经验，都是在“摸着石头过河气这在一定程度上造成很多企业对商业地产“误解读”，从而引起“误操作”，使得商业地产盲目发展处于一种无序混乱的竞争环境。造成商业地产开发量大量持续上升，但招商和经营效益却不见好转的尴尬面。这在很大程度上是企业对运营模式没有好好研

4、究造成的。就当前我国市场环境来看，商业地产发展潜力非常巨大，但如何能够进行很好的资源整合，充分挖掘潜力，积极应对挑战，合理有序发展，准确把握住战略扩张的良机，是值得每个进入这个领域发展的企业深入思考的问题。把商业和地产能够很好的结合起来并结合中国的国情，运用成熟的科学理论及合理的运营开发模式，充分利用商业地产的品牌价值，持续提高企业竞争力，想必有这样眼光的企业必定在中国乃至世界都能够取得巨大的成功。2、商业地产运营策略2.1、走细分化和专业化发展道路随着商业地产投资的持续升温，出现了少数项目盲目上马、定位不清、项目扎堆、重复建设等问题。

5、这样会给整个商业地产市场带来结构性矛盾,有可能重演上世纪90年代大型零售商场发展过程中的“悲剧二上世纪90年代初我国各地纷纷兴建大型零售商场，好似进入大型零售商场建设的“黄金时期二但自1996年开始，大型零售商场销售额全面下降，普遍亏损，全国各地均有大型零佐商场堪重负而频频倒闭，特别是1998年被业界称为“大型零售商场倒闭年二诚然，导致大型零售商场频频倒闭的原因很多，但盲目发展、单体规模失控，定位单一是主要原因之一。为了避免因为结构性矛盾引发的“悲剧”，商业地产的建设必须走细分化和专业化发展道路。商业地产项目要细分市场，走专业化的发展道

6、路。应根据其所处的区位不同、服务的对象不同而选择不同的商业模式。在城市核心区选择以休闲娱乐型为主的商业模式。但邻近的商业地产项目应该细分为各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等不同的商业模式，使每个商业地产项日都有其独特的经营品类，而旦各项目之间能够形成优势互补，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。同时，应将休闲娱乐配比提高到一个举足轻重的位置。在中心区片选择以主题购物型为主的商业模式。可以是由众多中小店铺组成，并设有1-2家较大的百货店、超级市场，经营多元化的综合购物型商业模式也可以是由经营同一品类商品的各种店铺集合而成的如服饰购物中心

7、、家居购物中心、家装建材购物中心等专业中心型商业模式。而在综合组团或大型社区则选择以生活邻里型为主的商业模式。它不仅仅是综合组团的商业中心，同时也是综合组团居民的生活中心、休闲中心和交往中心。2.2、同网络相结合在商业地产与电商相结合打造下一代城市综合体的过程中，商业地产企业将会逐渐积累起海量的消费者和商家信息。以一个10万平米体量购物中心为例，它聚集了儿百个品牌商家，每天儿万人次的现场客流。这些信息的有效采集、整理和挖掘，可能在大数据时代，为商业地产企业们带来的盈利模式和空间。商业地产电商大数据的采集既有线下数据也有线上数据，不只是消

8、费数据还包括行为数据。在线下方面，目前大多数传统零售企业都只看重交易数据,只有POS销售数据和RFM模型。交易数据知道顾客买什么东西，但是不知道顾客为什么买。购物中心通过布设wifi等基础设施，在为消费者提