深圳宏发领域-公寓营销策划报告.ppt

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1、MARKETING宏发·领域营销推广思路2006.4商务公寓专题研究深圳商务公寓发展史2001年以前商住楼出现（旭飞花园）2001—2003年商务公寓雏形出现（格兰情天）2003年政府职能部门对“商务公寓”正名（求是大厦）【商务公寓研究】商务公寓定义：商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。关键词：面积较小，商住两用商务公寓定义【商务公寓研究】住宅用地，70年产权；目前不

2、能工商注册（以前可注册）；独立厨、卫设计，可商可住；实质：小面积住宅。现阶段，传统的商务公寓开发模式已经不可行！传统商务公寓特点财富广场（旧有商务公寓）【商务公寓研究】商业用地，50年产权；可以进行工商注册；物管费较写字楼低；单位面积较小；每户设卫生间；优越地段和交通条件；形象较高，接近写字楼的外立面；具居住功能，可商可住装修标准略低于写字楼；实质：小面积商务办公空间！商务公寓特点金中环【商务公寓研究】1SOHO或BOHO2产权式公寓3酒店式公寓4纯商务公寓深圳主要的商务公寓分类【商务公寓研究】产品角度——SOHO/BOHO等可商可住的公寓属于

3、写字楼前期概念产品，概念已经落伍，已经成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足高档公寓客户；开发角度——不能充分挖掘地段价值；营销角度——难以树立强势形象以及超然的价值；难以整合更多资源。代表产品——擎天华庭、都市e站、东门国际广场SOHO或BOHO可住可办公空间概念已经落伍，很少开发【商务公寓研究】1SOHO或BOHO2产权式公寓成本角度——前期对资金的要求较高，开发压力较大；经营角度——经营风险高；跨行业经营，必须给予回报承诺，牵扯发展商继续经营该项目，收益较难以把握；代表产品——东方银座备注：深圳的东方银座经营的并不成功，平均入住

4、率不超过40%产权式公寓【商务公寓研究】经营风险比较高，成功率低3酒店式公寓酒店式公寓【商务公寓研究】市场角度——存在较大的市场空间,较受投资型客户亲睐；开发角度——对地段要求较高，目前宝安可作商务办公；经营角度——酒店式服务，公寓式管理；营销角度——形象高，实现高价能力强，易于宣传炒作；代表产品——佳兆业中心、金中环、世金汉宫市场好，价格高4纯商务公寓市场角度——市场空间大，目前宝安新中心区还没有纯商务公寓供应；开发角度——开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；营销角度——填补小面积商务办公的市场，具有较高市场竞争力代表产品——求是大厦备注：纯

5、商务公寓是商业用地，才能工商注册纯商务公寓【商务公寓研究】价格高，商务注册风险深圳商务公寓市场分析市场反应比较好；价格比较高；地段要求高；酒店式/商务公寓的市场认可度比较高宝安商务公寓市场供应缺乏；【商务公寓研究】楼盘名称所属区域开盘时间产品类型平均价格（元/㎡）新银座华庭罗湖04-06-06SOHO8700天俊·CEPA时代04-06-188000左右置地·逸轩05-03-27酒店式9500世金汉宫福田05-04-16酒店式18000京基御景华城04-11-20酒店式8500金中环国际商务大厦05-10-30纯商/酒店式16000/18000

6、财富广场商务8500东方时代广场华强北04-03-27商务13000求是大厦竹子林/农科中心04-03-29商务11000东方银座03-11-15产权12000深南国际商务04-06-27商务8500国际市长交流中心南山04-03-20酒店式8800泰格公寓（只租不售）03-07-01酒店式澎柏·白金酒店公寓宝安03-10-01酒店式4300项目位置：中心区会展中心底铁出口发展商：金中环地产总建筑面积：103，153㎡套数：600余套开盘时间：2005年11月底销售情况：5个月达90%以上交楼标准：酒店式公寓精装修带家私成交均价19000元/㎡

7、商务公寓精装修不带家私成交均价16000元/㎡备注：写字楼、商务公寓、酒店式公寓的复合体。金中环效果图深圳商务公寓个案分析【商务公寓研究】小结【商务公寓研究】商务公寓的市场前景比较好，而且实现价值高；酒店式公寓、纯商务公寓是商务公寓开发的两大方向，其它类型已经给市场淘汰；酒店式公寓实现价格比纯商务公寓高；公寓开发方向研判公寓开发方向研判【公寓定位】纯商务公寓酒店式公寓?弊：收益减少——纯商务公寓的收益相对低于酒店式公寓；形象降低——纯商务公寓形象略低于酒店式公寓；注册风险——市区不能注册办公，宝安目前还可以，但未来的风险难予预测。利：市场反应好

8、；可商可住，双重功能；软件服务要求比酒店式公寓低；开发经营难度低于酒店式公寓；宝安基本无商务公寓供应，市场相对空白；商务公寓兼有居住、办公双重功能，市