房地产项目定价方法.ppt

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1、项目四房地产项目定价方法一、房地产定价目标（一）房地产定价目标的含义------房地产定价目标指房地产企业确定房地产产品销售价和调整价格水平的指导思想或依据，即房地产企业定价要达到的目的。销售者房地产市场购买者（二）房地产企业定价具体目标体现房地产企业定价的目标主要有：1.以利润最大化为定价目标途径：追求高价位扩大销售量2.以合理的利润为定价目标（二）房地产企业定价具体目标体现3.以提高市场占有率为定价目标市场占有率：指在一定时期内，房地产企业的房地产产品的市场销售量占当地同类房地产产品市场销售总量的比例。市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综合

2、反映。4.以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。二、定价方法房地产定价的方法主要有五大类：一是成本导向定价法；二是需求导向定价法；三是竞争导向定价法；四是营销目标定价法；五是市场比较导向法。任务1成本导向定价法一、成本导向定价法定义----是以成本为基础，再加上一定利润和税金来确定产品价格的方法。企业在商定定价时以商品的价值为基础，即以商品的成本或投资额作为定价的主要依据。在具体定价时，首先考虑下的是回收企业在生产经营中花费的全部成本，以成本作为商品定的价的最低界限。二、类型1.成本加成定价法------成本加成定价法是以成本为中心的传统定价方法。

3、它是以房地产成本为基础，再加上一定比率的利润和应纳销售税金来确定其价格的方法。定价的具体计算公式为：价格=成本+利润+税金单位成本（1+成本利润率）单价=————————————1-税率[例1]某公司开发了9000㎡的商品住宅，综合造价为1800万元，公司希望成本利润率达到18％，税率为5％。则该商品住宅的平均销售单价为多少？[解]该商品房的单位成本为：1800万元单价成本=——————=2000元/㎡9000㎡2000（1+18％）销售均价=————————≈2484元/㎡1-5％确定一下这盘菜的价格？2.目标利润定价法指以成本加上企业希望获得的

4、目标利润，再加上税金，即为商品房的预售价格。其计算公式为：预售价格=成本+目标利润+税金成本（1+目标利润率）=———————————1-税率[例2]某开发公司拟开发建筑面积为2.5万㎡的高档写字楼。根据该写字楼建造与装修标准，结合市场情况，估计其建造总成本为6000万元，总的目标成本利润要达到2400万元，其销售税金和销售费用为销售额的15%。试对该写字楼的预售价格进行定价。[解]该写字楼预售价格为：6000+2400总价格=——————=9882（万元）1-15%9882万元单价=——————=3953元/㎡2.5万㎡3.盈亏平衡定价法在销量既

5、定的条件下，企业产品的价格必须达到一定水平才能做到不盈亏平衡，收支相抵，这个既定的销售量就成为盈亏平衡点。以盈亏平衡点位基础制定价格的方法就称为盈亏平衡定价法。定价的具体计算公式为：售价=开发成本/盈亏平衡点销售量开发成本=固定成本+单位变动成本×销售量[例3]某房地产开发项目预计盈亏平衡点销售量为2万平方米，单位变动成本为2000元/平方米，开发商开发固定成本为8000万元，试计算预计平均售价为多少？[解]单位售价=8000/2+2000=6000元/平方米例4：某产品生产的固定成本是150000元，单位变动成本为15元，若销量为3000件，则价

6、格应定多少企业才不会亏损？解：P=FC/Q+VC=150000/3000+15=65元三.优缺点分析因此，在采用成本导向定价法时，还需要充分考虑需求和竞争状况，来确定最终的市场价格水平。成本导向定价法计算方法简便易行保证企业所耗费的全部成本得到补偿有利于保持价格的稳定资料容易取得。根据完全成本定价，能够保证企业所耗费的全部成本得到补偿，并在正常情况下能获得一定的利润。当消费者需求量增大时，按此方法定价，产品价格不会提高，而固定的加成，也使企业获得较稳定的利润。同一行业的各企业如果都采用完全成本加成定价，只要加成比例接近，所制定的价格也将接近，可

7、以减少或避免价格竞争。减少或避免价格竞争:优点缺点：忽视了市场需求、竞争和价格水平的变化，有时候与定价目标相脱节建立在对销量主观预测的基础上，从而降低了价格制定的科学性卖方定价导向三.成本加成法定价的优缺点1.优点产品价格能保证企业的制造成本和期间费用得到补偿后还有一定利润；产品价格水平在一定时期内较为稳定；定价方法简便易行。2.成本加成法定价的缺点忽视了市场供求和竞争因素的影响；忽略了产品生命周期的变化；缺乏适应市场变化的灵活性；不利于企业参与竞争；容易掩盖企业经营中非正常费用的支出；不利于企业提高经济效益。课外作业请寻找一块在开发的土地，用成本

8、导向定价法对其房地产进行定价。任务2需求导向定价法一、定义需求导向定价法是指以消费者对房地产产品的需求强度和价格承受力为依