深圳中铁建大厦写字楼项目整合推广策略方案.ppt

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1、中铁建大厦中铁建投资有限公司我们的做法，与传统广告公司有所不同……因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提同路，在追索市场的需求中寻求制胜之道since1993《领袖写字楼》

2、中铁建大厦

3、整合推广策略预案第一章。寻找出路----时势造英雄第一节，市场研判一，写字楼市场大势1、中国加入WTO，深港24小时通关，国际花园城市折桂，城市中心西移，CEPA提速……加速了深圳国际化进程2，住宅地产市场的高度发达、高度饱和住宅面积与办公面积比例严重失衡3，政府政策的导向性，向重点行业倾斜，写字楼市场需求增大4，福田中

4、心区板块的整体启动，引爆了写字楼市场积聚的巨大能量。5，从现在开始计算，预计未来三年写字楼供应总量将达到约200多万平方米。6，2019年，深圳写字楼市场，形成了波澜壮阔的第一次洪峰7，2019年，以现楼准现楼形态入市的写字楼总量，将达到80--100万平方米。1，写字楼战国版图二，热点分布，经过了05-07年的高速发展，深圳的写字楼分布，形成了一线四点的战略格局◆全新的罗湖板块，以华润中心为最新代表◆车公庙板块，以本元大厦为最新代表（即将推出的明年广场项目，总建达到35万平方米）◆科技园板块，以科创商务大厦、方大大厦为最新

5、代表◆中心区板块，以国际商会中心为最新代表2，逐鹿中心区我们来重点研究一下中心区板块写字楼的竞争态势◆中心区CBD区域，号称14姐妹的甲级写字楼已经大部落成受到市政规划的诸多限制，14姐妹的高度与外观比较接近，产品功能与客户定位高度同质化，单体形象淹没在了群体形象之中◆中心南东区会展中心周围的写字楼正在加紧施工，大中华交易广场死灰复燃，58层的国际商会中心施工进度已经接近40层,（目前正在进行专项设备及施工招标）这两个项目的工期与本案有1年多的时间差◆中心区北区市政规划为深圳的政治和文化中心，市政建筑组团东西写字楼规划带上，

6、与本案同期的项目有新世界中心、安联大厦这两个项目将成为本案的直接竞争对手◆总体印象-----------------------------中心区群龙无首，不象罗湖和车公庙区域拥有地标性的写字楼，缺乏具有领袖气质的写字楼出现1，群雄并起，指点江山06---07年，短短的两年时间，深圳写字楼市场迅速走向成熟三，机会与危机◆地标性写字楼树立了典范形象：区域地标、地铁地标、行业地标、商业地标……◆江湖群雄细分市场，各出奇招：健康主题、地铁主题、金融主题、CBD主题、数码主题、国际化主题……2，市场乱象，顺流逆流在繁荣的市场乱象背后

7、，机会与危机并存〉〉〉〉〉〉〉〉〉◆机会点：中原、世联、戴德梁行等中介机构市场资料显示：甲级写字楼售价基本保持平稳保持在10000—15000的价位写字楼租金在100元以上市场热度持续，新盘不断推出行业增长强劲（物流业、科技业、金融保险业、咨询服务业）需求支持有力07—08年，是深圳写字楼市场的“机会年”市场期待着收获季节的到来对WTO影响的盲目乐观。对深港24小时通关后市场的错误判断。证券市场政策指向的不明朗。写字楼市场供应量继续加大产品的高度同质化，竞争格局的过度集中化◆危机点：市场变化，翻云覆雨，“危机”因子正在发酵，

8、与北京、上海相比，深圳的优势正在减弱一，入市时机的把握在写字楼市场大盘曲线到达峰值之前，把握有利时机，迅速抢占市场四，市场启示录二，定位立场至关重要→是站在最高处与少数最优秀者对话，→还是和江湖群雄厮杀一场，沧海横流方向英雄本色→亦或甩开所有的人，一路领跑，绝尘而去！三，与城市的发展方向结合起来，立于不败之地1，本案销售策略确定为“大面积单位整体出售”，拒绝化整为零2，那么我们的客户群就已经很清晰了3，在大单位写字楼里办公的一流的大企业、大客户第二节，客户研判一，客户群要从以下几个方向去寻找>>>>>1，城市发展的重点行业金

9、融业保险业物流业咨询服务机构2，新型国有企业集团3，国际型公司二，客户分布科技园板块→吸纳科技行业客户群三，客户分流新罗湖板块→吸纳金融业，保险业，现代物流业，和跨国公司中心区CBD→吸纳本土中小型和创业性机构，金融业，保险业，和少数国际性企业车公庙板块→吸纳成长型企业和民营企业1，国际型企业□注重环境素质、服务、效率、和物业形象及与国际化接轨的程度□在“以进为退，收放自如”的指导原则下办公物业以租赁为主，很少自置写字楼□所以写字楼市场以本土企业为主四，客户评价2，金融、保险、物流、咨询服务机构□深圳城市发展战略中的支柱型产

10、业发展迅速，对写字楼的需求旺盛□因为需要通过表现实力来获得公信力,所以对环境和形象的要求都很高□应当列为本案的重点客户群3，新型国有企业集团□近年来，在市场的洗礼中重生再生的一批新型国企不容忽视□为了与市场接轨，与国际接轨越来越重视“包装”和形象的作用□所以搬到高档写字楼办公也就可以理解了