2015.12.29扬州万福大桥塔楼招商计划方案.ppt

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1、序　言项目作为一个非常规性的商业模式、以传统商业业态的招商模式可能短期内难于成型，只有结合本项目优势和机会，突破常规，以精准的产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在激烈竞争的市场中占有一席之地。捕捉最具潜力的消费群体探索最稀缺的市场空白引领最现代的消费模式打造最炙手的商业舞台创造最大的可行利润空间招商目标项目核心问题及难点分析❓位置承启东西自身周边商业环境缺失交通便利商业规划较独特地处城市门户人流量和车流量较可观项目优势与劣势同样明显，根据现有阶段整体商业环境影响，以目前的区域开发及入住率来看，招商具有一

2、定难度，在此之前，项目是否先做点什么？第一步：价值塑造与概念提升1、地段价值：承启东西，无与伦比2、商业价值：全新商业，旅游文化休闲区3、产品价值：独特产品规划，5-14米层高城市独有4、品牌价值：政府工程，扶持打造文娱商铺／主题商街链接国际商业主题模式整体楼盘价值的重塑和提升项目价值定位扬州的东方明珠江淮心·扬州眼·文娱旅游商业项目定位第二步：市场探查与发展方向•扬州位于苏中地区，为长三角外围城市，由于被长江阻隔，受长三角核心区域辐射较小，未来将主要发展成苏中核心城市•扬州经济基础较为薄弱，但近年经济发展迅

3、速，发展潜力较大，有望发展成为苏中经济中心城市•扬州市近年第三产业处于不断上升趋势，存在很大发展空间，第三产业的发展能为商业地产带来巨大发展机会•扬州市常住总人口450万人，扬州市区总人口约130万人，城市化率相对较低，未来城市化率的发展将为商业地产带来巨大发展机会区域地位1经济总量2产业发展3人口状况4扬州宏观环境之一：城市发展分析扬州为长三角外围城市，第三产业和城镇化率存在较大的发展潜力，商业地产发展前景良好。宏观环境传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌

4、的渗透率低大而全市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basicfashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化以三线城市为主趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足Fastfashion成为市场主导，topfashion占市场5%-10%的市场份额•娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现以二线城市为主，典型城市如杭州、苏州、南京、天津等全业态市场城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及

5、休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如深圳、上海、北京等宏观环境扬州宏观环境之二：商业发展分析扬州市的商业发展正处于大而全市场阶段，购物中心开始出现，消费向价值导向转变，并出现业态丰富多样化。文昌商圈西部商圈西南商圈北部商圈东部商圈西南商圈：以扬州商城、红星美凯龙、高力等专业卖场为主体的条线型商业，串联力宝广场百货类综合体逐渐形成复合型商圈雏形；文昌商圈：以金鹰、时代广场、万家福等购物中心为主体的市级成熟商圈。东部商圈：以曲江商品城、大润发为主体

6、，未来将以京华之心为核心，联动明发广场、金盛家居广场将形成新兴的东部商圈。北郊商圈：以蜀冈新城为核心，现以江阳商贸城和沃尔玛、新天地为支撑的新兴商圈西部商圈：以京华城全生活广场为核心，以大润发、望月路等街区商业为链接点的功能复合型城市商业副中心。商业格局扬州目前已初步形成以文昌阁为核心商圈，东南西北四个商圈为副商圈的“一主四副”城市商业格局。商业中心商副中心文昌商业中心——书写“精致扬州”的名片。集民俗、购物、休闲娱乐、高档酒店为一体的城市商业中心；京华城商业中心——以京华城全生活广场为核心，以国展中心、蒋王

7、水街和江阳路专业市场为辅的功能复合型城市商业副中心；京杭之心商业中心——京杭水系为核心的高端商业中心临港新城商业中心——东起扬子江南路，西至古运河，北起扬子津路，南到邗江河，占地3.64平方公里。项目功能定位为中高档商住区，同时配套建设教育、医疗、购物、休闲、商务等设施，是一座富含现代元素的生态新城；未来商业体系12345678910111、扬州时代广场2、金鹰国际购物中心3、万家福商城4、文昌百汇5、珍园6、东关街7、花局里8、茂业百货9、校场秦淮坊10、宋城名都11、扬州1912街区便捷性(百货、零售)目

8、的性(特色餐饮、娱乐)档次定位高低1234567891011文昌商圈文昌商圈业态结构丰富，集民俗、购物、休闲娱乐为一体，其中便捷性消费定位中高端，而目的性消费缺乏中高端定位项目。便捷性(百货、零售)目的性(特色餐饮、娱乐)档次定位高低231231西南商圈1、京华城生活广场2、大润发3、望月路商业街西部商圈以京华城为核心，其中目的性较强但档次中等的餐饮、娱乐业态比重较高，便捷性消费以中档社区消费需求为