造漆厂项目商业实施计划书.doc

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1、造漆厂项目商业计划书第一章项目概况一、项目概述某市造漆厂因国企改制，对原生产生活区土地实行整体挂牌出让，由某市国资公司、造漆厂制订安置方案并设定挂牌出让条件。1、造漆厂地块情况该地块较为方正，纵横约227><8米，东、南低，西、北高，落差5米左右，有利于土地的规划和利用，沿街有较长的展开面，具有一定的商业价值，纵深有厚度，能形成较高品质的小区。（1）可用面积：约74亩（2）用地性质：商业、住宅（兼办公）（3）容积率：1.<8（4）建筑密度：≤30％（5）绿化率：≥35％（6）建筑间距：多层按1：1.1H，高层按1：0.<8H且大于24以上进行控制设计。（7）沿街距离：

2、退麦庐大道10米，退庐山南大道10米。（<8）建筑限高：十二层以下。2、项目区位情况该宗地块位于某市北大门，昌九高速公路出入口，以及某市昌北经济技术开发区主入口，交通便利。项目宗地，西依庐山南大道并与国际汽车城相对，北临麦庐大道，东南与欧洲铭雅城相邻。距市中心为5公里，离红谷滩新区市政府公5分种路程，四周充满了良好的商业和居住氛围。项目周边为红谷滩新区，昌北国家级经济技术开发区，以及财大、农大、交大为代表的高校园区，凤凰洲高级商住区所环绕，具有充分的区域客户群体和极为突出的区位优势。二、项目定位该项目的定位无需追求过高品质，应讲究运作的快速高效、资金的利用效率、过程的

3、流畅连续、品位的适中合理、收益的时效适度。1、物业类型根据总体定位，该物业突出易建好卖，实在品味。（1）物业形态：沿街商业和住宅（2）建筑形态：普通多层6＋1或7层2、规划设计理念体现居住的舒适性、景观的可视性、建筑的统一性、商业的价值性、配套的合理性、文化的情趣性、建造的经济性、销售的快捷性、运作的时效性，充分获取投入的收益。（1）符合城市的发展需要根据城市总体布局调整要求，在产品功能定位上既强调与周边和城市规划定位相结合，又要注重功能建筑与周边景观相协调，形成生活化空间。（2）拱托城市的形象塑造依据市委、市政府提出的美化、亮化工程信花园城市建设要求，注重城市街景景

4、观，改变目前房地产单调的产品形态，创造环境、街景、建筑、居住完美结合的新型建筑文化。（3）满足居住的深层需求从“建筑的梦想、创作的思想及环境的理想”出发，将原貌中的三者关系有机结合起来，注重生态环境效应，以健康向上的功能设计为主旋律，构造出一个充满性调、温馨的回归自然的全品位生活空间。（4）体现布局的整体空间以“前广场（商业）、后中心景园、建筑两边分”的模式，实施简约的布局，体现布局合理、分区明确、错落有致的立体景观产品形象。（5）讲究设计的规特色在建筑上既要强调风格统一，又要有创新；既要有鲜明的特色，又要注重其文化涵；既要讲究超前的设计手法，又要讲究投资的实用性。使

5、布局、建筑、环境和谐有序，并体现时代特点和开发商文化特色的形象建筑。（6）挖掘规划的高附加值注重规划与市场的可持续发展性，构筑良好的投资环境，提高环境的观赏性；营造人、环境、建筑和谐、稳定、长期共存的亲情关系；配以适当的商业和会所，提高智能化和人性化物业管理水平，使本项目的产品形态成为房地产市场一个新亮点。（7）注重运营的理念价值通过建筑语言，表达开放形象和生活理念，为后续的营销体系的建立，创造良好的外部形象基础，使投资开发的目的性、方向性、超前性、灵活性和统一性等优势依仗建设设计来体现其经济价值，为继后成功地占领市场打下坚实的基础。3、市场定位本项目区域性因素比较突

6、出，区域客源包括红谷滩新区、经济技术开发区、高校园区和老城区。置业动机以一次置业和二次置业为主，同时注重物业本身的居住与投资功能，置业群体素质较高。由此，本项目在产品功能上须有鲜明的吸引力，合理控制平面布局和户型面积，控制总价，在充分满足区域客户群体的基础上，尽可能地适宜多种群体客源的需求。4、形象定位以市场为依托，以差异化产品为便件基础，整合和提升多种外部有效资源；并以差异化传媒推广手段，走可持续发展的品牌之路。营造市场，引导需求，占据市场有利位置。重点突出本项目独特的交通、区位优势来进行项目的形象定位，以彰显项目的潜在价值。通过差异化策略的运用，以及系统策划和推广

7、，来展示产品个性、影响力和整体形象，使小区达到功能实用，规划适度超前，环境、功能、形式完美统一。通过项目使开发商的品牌、产品形象得到树立，并使开发商、合作以及消费者之间达到多赢的市场格局。三、实施项目的优势和风险项目优势分析有利于认清该地块的蕴藏的价值，寻求开发的潜在利益和附加值，从表面现象该项目可能不被人注意，但从深层分析确有本质的开发利益这所在，这就是房地产开发的魅力之所在。风险分析有利于揭开笼罩在项目之上的烟雾，看透项目的难易成度，化解风险，把风险控制在最低成度，保障项目的按是按计划顺利实施。1、项目的优势（1）交通优势地处某北大门，经济开发区