估价作业方案制定

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1、第八章估价作业方案制定学习要求：1.了解房地产估价技术路线的概念；2.熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系；3.掌握房地产估价技术路线确定方法和过程；4.熟悉估价作业方案的内容；5.掌握估价作业方案的编制。能力目标：能够理清估价思路，会设计出适宜的估价技术路线；能规划好估价实施步骤，会拟定估价作业方案。第一讲估价技术路线设计一、估价技术路线的含义和作用1.估价技术路线的含义就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上，思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。包括3个方面的要素：①

2、由估价目的所决定价格内涵；②由估价原则确定估价思路；③由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。最后得出：确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过程。2.估价技术路线的作用①可以明确估价对象的价格内涵，显现出估价对象的价格形成过程；②是评估出估价对象价值所遵循的根本途径；③是指导整个估价过程的技术思路，正确的股价技术路线能避免很多无效劳动的发生。二、估价技术路线与股价方法的关系1.估价技术路线是评估的思路，估价方法是评估的手段下面是某市房屋拆迁补偿估价技术细则中关于住宅房屋估

3、价技术路线的设计，其对一般住宅房屋拆迁补偿评估测算的技术路线如下：（1）确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”做完评估基准。（2）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法、成本法等估价方法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算式平均值确定。（3）确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为被拆迁住宅评估价格=标准样本住宅基准价格×实体状况修正系数2.估价方法反映着价格形成的过程

4、，体现着某种估价技术路线例如：①市场法：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。故市场法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。②成本法：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加（积算）作为估价对象的正常市场价格。③收益法:可以讲购买房地产作为一项投资，将该投资未来可言获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果昨晚估价对象的房地产价格。④假设开发法：房地产价

5、格形成过程也即估价技术路线是未完成的房地产价格取决于它完成后的价格与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。三、确定估价技术路线应注意的内容1.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象对一涉案房产进行拍卖估价，首先了解拍卖的形式，有两种：一是限制性拍卖；另一种是非限制性拍卖。估价思路：应明确估价对象为限制性拍卖估价，故此时估价结果应该属于清算价格评估。与一般估价的差别：存在短期强行变现的影响。（而短期强行变现将对估价结果产生相应的影响）例如2.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的注意：估

6、价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地划拨取得。分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解为——该房地产在“抵押评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。为保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价格。原因

7、：因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。例题一例题二3.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按正常市场价格评估的结构式1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还，银行申请拍卖房产抵债，经法院判决将该房地产拍卖，扣除拍卖所得各项税费后为600万元，不足偿债，于是银行认为评估公司估价有误，要求其赔偿损失。事实上，该责任不在于评估公司，因为1000万元这一估

8、价结果是估价对象在设定抵押权时（即1999年8月1日）的正常市场价值，而不是2001年10月1日拍卖时的市场价值。估价结果本身是客观合理的，只是不同时点市场价格不同，故评估公司没有赔偿责任。例题一分析例2-1甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为A座和B座）