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时间:2020-05-18
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1、目录第一章项目总论11.1项目概况11.2可研报告编制依据21.3可行性研究报告结论及建议2第二章项目背景及建设必要性42.1项目背景42.2项目建设的必要性12第三章市场分析及建设规模153.1市场分析153.2建设规模17第四章项目选址及其建设条件194.1项目建设地点194.2项目建设条件19第五章建设方案245.1方案综述245.2基础设施建设245.3项目开发建设的基本要求255.3.3土地供应方案25第六章环境保护266.1项目地址与环境现状266.2项目建设对环境的影响266.3环境保护治理方案276.4环境影响评价结论28第七章工程招标297.1招标原则297.2招标围2
2、97.3招标组织形式297.4招标方式30第八章机构设置及劳动定员318.1组织机构与劳动定员318.2建设管理31第九章项目实施进度建议33第十章投资估算与资金筹措3410.1投资估算3410.2资金筹措35第十一章财务分析3611.1财务分析原则和方法3611.2土地出让金收入估算3611.3成本的计算3611.4财务盈利能力分析3711.5盈亏平衡分析3711.6财务综合评价38第十二章社会效益分析3912.1土地储备对土地利用的作用3912.2土地储备对土地市场及地价的影响分析42第十三章研究结论与建议4413.1研究结论4413.2提出建议44第一章项目总论1.1项目概况1.1
3、.1项目名称市那大城区土地储备项目1.1.2项目建设单位市城市建设投资1.1.3项目区域市那大城区1.1.4项目建设容本项目共收储土地3宗,园地路南侧、文化路东侧两宗地,一宗北靠西部中心医院,面积498亩;一宗北靠市人民广场,面积654亩;站前地区一宗,面积910亩;一共收储面积2062亩。主要建设容包括:(1)2062亩土地征用与安置;(2)基础设施建设(“五通一平”):道路、给水、排水、电力、通信、场地平整。1.1.5项目投资及资金来源本项目开发总投资额为人民币42630.34万元。其中征地安置补偿15465.00万元,耕地占用税1381.54万元,耕地开垦费1649.60万元,基础
4、设施费用18852.30万元;企业管理费746.97万元;不可预见费1142.86万元;财务费用3392.06万元。1.2可研报告编制依据1、《中华人民国土地管理法》;2、《中华人民国土地管理法实施条例》;3、《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》;4、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》;5、《市土地利用总体规划》;6、《市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年远景目标纲要》;7、国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章;8、《市城市(主城区)总体规划》;9、国家和省现行的技术规和定额;10、建设单位提供的有关资料。1.3可行性研究报告结论及建议1.3.1主要结论城市
5、土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新,也是房地产领域的一个热点。目前,土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具,储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源,亦是新的经济增长点。本项目的建设提高市政府对土地市场的宏观调控能力,实现中心城区土地资源的优化配置,为城市建设提供建设用地和建设资金保障。本项目的建设,符合国家及省的产业政策,项目的选址也符合市城市规划的要求。周边环境优越,社会公共服务设施配套齐全。项目的建设亦改善市的投资环境、增加地方财政收入,促进市房地产经济的发展、拉动相关产业发展、扩大需等宏观效益方面都产生积极的作用。经财务分析表明:全部投
6、资部收益率为37.4%,投资回收期为4.63年(含建设期),项目盈利能力强。盈亏平衡点为59.4%,说明该项目具有很强的抗风险能力。综上所述,本研究的结论为,项目建设符合规划要求,市场前景好,建设条件具备;具有良好的经济效益,社会效益和生态效益。1.3.2建议1、此项目的建设符合国家和省为拉动需、稳定经济及促进房地产市场发展的有关政策。因此,建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持,并且协调好土地、规划、建设各方面的条件,以使项目早日实施,发挥作用。2、建设单位应加强风险意识,通过积极而有效的管理手段,控制投资,规避投资方面的风险。3、建设单位应从项目的建设期起,就应开展广告宣传工作,
7、扩大知名度,以降低和规避市场风险,保证储备用地的销售价格和销售率,创造较好的经济和社会效益。第二章项目背景及建设必要性2.1项目背景衡量一个区域城市化水平的指标主要有两个:一是人口指标,即城市人口占总人口的比重;另一个是用地指标,即非城市用地转变为城市用地的比率,这也是城市化反映在土地利用上的一个显著的指标。土地作为人类生存发展的基础和源泉,土地是有限和稀缺的,我国正处在城市化的快速发展时期,土地供求关系之间矛盾日益突出,而在企业自
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