中航江西赣州购物中心项目商业定位市场研究P九州远景.pdf

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1、中航-赣州项目商业规划的第一阶段报告中航地产赣州,2007年8月10日中航-赣州项目第一阶段报告_200708011B.城市宏观分析B1.城市分析B2.赣州城市中心区商业格局发展现状及其发展趋势中航-赣州项目第一阶段报告_200708019赣州城市概况赣州是江西省最大的行政区，具有丰富的矿产、旅游和农业资源，承担着带动赣南区域经济发展的重要角色，是江西省南部区域性中心城市赣州概况•赣州处于江西的南部，位于赣粤闽湘边际地区，具有发展成为特大城市的腹地条件和区位优势南昌市•江西省强化南北双核作用凸现赣州的门户地位。以南昌市和赣州市为中心辐射

2、全省范围•赣州面积3.94万平方公里，约占全省总面积的四分之一；市区建成区面积(章贡区和赣州经济技术开发区)40.28平方千米•是江西省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地•赣州自然、人文旅游资源丰富。全市旅游资源分布率达77%。形成以赣州为中心，红色旅游区、生态旅游区、赣州市客家文化旅游开发带为骨干的旅游网络•赣州矿产资源丰富，是全国重点有色金属和稀土金属生产基地•六大支柱产业：食品、有色金属、新型建材、医药、机电、现代轻纺问题：赣州虽是赣南地区中心，但由于商贸不发达，对周边地区的吸引

3、力有限资料来源:赣州市政府网,九洲远景分析中航-赣州项目第一阶段报告_2007080110赣州交通赣州是赣、粤、闽、湘四省通衢的交通商贸中心，是内地通向东南沿海的重要通道，成为中国南方最重要的交通枢纽之一赣州组成了立体的交通网络•赣州市是珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地，是通往粤港地区的必经之路，也是沟通长江经济区与华南经济区的纽带•铁路：纵贯赣州市南北7个县(市、区)的京九铁路，赣龙铁路，加快赣韶铁路建设•公路：105、206、319、323四条公路国道纵横全市，建成了赣粤高速公路，成厦高速公路•水运：赣江与长江相连，航运直达长江及沿

4、海各港口航空：•赣州黄金机场正在改造中问题：赣州虽是主要交通要道的必经之地，但并非中转地，人无法停留资料来源:赣州市政府网,九洲远景分析中航-赣州项目第一阶段报告_2007080111城市定位通过城市吸引力矩阵分析，由于赣州总体经济发展处在较低的水平，城市吸引力和时尚度均较低，属于待开发市场城市定位1传统市场成熟市场•上海、北京、深圳总体经济水平高，市场竞争激烈，是北京上海市场出现细分以差异化为主流的成熟市场城深圳•南昌处在发展中的传统市场南昌市•赣州总体经济水平较低，城0.5市吸引力和时尚度都较低，时郴州属于待开发市场尚龙岩•在赣州

5、周边的三个外省城市九江赣州梅州度及江西的北部城市九江均处于待开发市场•郴州的大卖场、酒店数量最多和档次最高，社会消费品低待开发市场高潜力市场零售总额、人均可支配收入均较低012低城市吸引力备注:选择龙岩郴州梅州作为对比城市的原因:赣粤闽湘四省边际的三个设区市，也是赣州官方用作对比的城市资料来源:九洲远景分析中航-赣州项目第一阶段报告_2007080112支持通过城市吸引力和城市时尚度两个纬度的评估对比发现，赣州属于城市吸引力低、时尚度较低的待开发市场北京上海深圳南昌赣州城市吸引力1.131.301.280.780.570.840.7

6、90.620.580.34城市时尚度•吸引力强，•吸引力强，•吸引力强，•吸引力较低•吸引力低，综合评分时尚度强时尚度强时尚度强，时尚度较时尚度低强资料来源:九洲远景分析中航-赣州项目第一阶段报告_2007080115支持赣州时尚度评估举例权重标准值品牌举例北京南昌赣州沃尔玛、欧尚、大润发、华润超大卖场0.140%30.00%1%0市得分0.080.0014250百盛、太平洋、王府井、巴黎春百货店0.120%15.00%10%0天得分0.080.050品类杀手0.140%百安居、国美、苏宁,永乐40.00%8%26%得分0.100.12

7、50.07餐饮1）0.1720%必胜客、卖当劳、小肥羊20.00%8%7%得分0.170.065620.06娱乐0.1720%钱柜、麦乐迪、星美院线15.00%9%5%得分0.130.0745450.04Dunhill,Esprit、雅格尔、李宁、服装2）0.1940%35.00%42%32%百丽得分0.170.19793250.15酒店0.1720%四星级酒店、五星级酒店15.00%8%3%得分0.130.0680.02时尚度得分0.840.580.34资料来源:九洲远景分析中航-赣州项目第一阶段报告_2007080117赣州GDP赣

8、州国民经济持续快速发展，近五年来以17.3%的速度递增，其中第二产业对经济增长的贡献率保持较快增长，成为拉动赣州经济的核心因素2002年-2006年GDP增长情况[单位：亿元]2002年-2006年三大产业