上海创意地产发展专题研究及投资策略.pdf

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1、上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议复地集团投资发展中心丁亚明报告要点：¢创意地产以创新商业地产运作为核心，通过房地产与创意产业的融合交叉，形成独特的产业模式，既拥有一般商业地产的办公、购物等共性，又糅合了创意产业的内容模式，共同指向地产的增值和效益。空间有限、创意无限，注重文化建设、引领时尚消费经营成为创意地产的显著特征。¢创意产业园区是上海创意地产的核心产品形式，保护性开发老厂房由于具备特有的历史底蕴、文化内涵，以及便于改造、投资成本相对较低等原因成为上海创意产业园区的主流。目前经

2、上海市经委授牌的“创意产业集聚区”共75家，这些园区从建筑形态、开发模式、功能用途等各个方面均有较大差异，上海创意产业园区的发展呈现百花齐放的态势。¢上海创意园区建成及在建面积超过220万平米。受金融危机影响，办公楼市场出现明显下滑，创意园区短期内也有调整和消化现有存量的需要。事实上，现有园区的经营已进一步分化，位于上海6大CBD或CBD有效辐射范围内的创意园区体现出更强的抗跌性。考虑到上海创意产业尚处于快速发展的起步阶段、同时旧厂房等可改造资源充足，创意园区的长期市场空间仍然可期。¢创意园区项目

3、的收益主要来自级差地租、批零差价、改造装修以及增值服务四个方面。在经历了2002-2006年“百花齐放”的快速发展期后，创意园区行业进入了“品牌扩张”的激烈竞争阶段，涌现出一批具有丰富商业地产运作经验、并已建立起一定品牌知名度的园区经营公司，如“弘基（创邑系列园区）”、“时尚生活中心（八号桥）”、“红坊”等。以2010年世博会及经济复苏为引擎，上海创意产业和创意园区的发展必将进入下一个蓬勃发展的春天。¢我们建议，2009年创意产业园区投资的基本策略：谨慎推进增量开发，积极参与存量调整。更深层面上，

4、抓住品牌扩张和规模效应两大发展主旋律，行业价值的挖掘最终需要寻求与资本市场的对接。与“创意产业培育”及“商业租赁经营”紧密相关的“创意产业园区”也很有可能成为资本市场上继“如家”、“人和商业”之后的下一个创新典范。上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告目录前言.................................................................2一、创意产业及创意地产发展历程...............................

5、........21、国际创意产业发展概述............................................22、上海创意产业发展概况............................................43、上海创意地产的发展与创意产业园区................................4二、上海创意产业园区产品研究.........................................71、按产品建筑形态分类..........

6、....................................72、按产品开发模式区分..............................................83、按产品商业用途分类.............................................10三、上海创意地产市场分析............................................131、供应量分析：园区规模发展预测........................

7、...........132、潜在供应分析：可改造建筑规模预计...............................143、市场需求分析：创意园区办公市场预测.............................154、替代产品分析：上海办公楼租赁市场现状...........................17四、收益模式与行业特性分析..........................................211、收益模式分析.......................

8、............................212、行业特点分析...................................................223、行业前景：发展的三阶段.........................................23五、2009年投资策略建议..............................................251、增量开发：供大于求、需谨慎推进..................