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时间:2020-05-18
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1、上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议复地集团投资发展中心丁亚明报告要点:¢创意地产以创新商业地产运作为核心,通过房地产与创意产业的融合交叉,形成独特的产业模式,既拥有一般商业地产的办公、购物等共性,又糅合了创意产业的内容模式,共同指向地产的增值和效益。空间有限、创意无限,注重文化建设、引领时尚消费经营成为创意地产的显著特征。¢创意产业园区是上海创意地产的核心产品形式,保护性开发老厂房由于具备特有的历史底蕴、文化内涵,以及便于改造、投资成本相对较低等原因成为上海创意产业园区的主流。目前经
2、上海市经委授牌的“创意产业集聚区”共75家,这些园区从建筑形态、开发模式、功能用途等各个方面均有较大差异,上海创意产业园区的发展呈现百花齐放的态势。¢上海创意园区建成及在建面积超过220万平米。受金融危机影响,办公楼市场出现明显下滑,创意园区短期内也有调整和消化现有存量的需要。事实上,现有园区的经营已进一步分化,位于上海6大CBD或CBD有效辐射范围内的创意园区体现出更强的抗跌性。考虑到上海创意产业尚处于快速发展的起步阶段、同时旧厂房等可改造资源充足,创意园区的长期市场空间仍然可期。¢创意园区项目
3、的收益主要来自级差地租、批零差价、改造装修以及增值服务四个方面。在经历了2002-2006年“百花齐放”的快速发展期后,创意园区行业进入了“品牌扩张”的激烈竞争阶段,涌现出一批具有丰富商业地产运作经验、并已建立起一定品牌知名度的园区经营公司,如“弘基(创邑系列园区)”、“时尚生活中心(八号桥)”、“红坊”等。以2010年世博会及经济复苏为引擎,上海创意产业和创意园区的发展必将进入下一个蓬勃发展的春天。¢我们建议,2009年创意产业园区投资的基本策略:谨慎推进增量开发,积极参与存量调整。更深层面上,
4、抓住品牌扩张和规模效应两大发展主旋律,行业价值的挖掘最终需要寻求与资本市场的对接。与“创意产业培育”及“商业租赁经营”紧密相关的“创意产业园区”也很有可能成为资本市场上继“如家”、“人和商业”之后的下一个创新典范。上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告目录前言.................................................................2一、创意产业及创意地产发展历程...............................
5、........21、国际创意产业发展概述............................................22、上海创意产业发展概况............................................43、上海创意地产的发展与创意产业园区................................4二、上海创意产业园区产品研究.........................................71、按产品建筑形态分类..........
6、....................................72、按产品开发模式区分..............................................83、按产品商业用途分类.............................................10三、上海创意地产市场分析............................................131、供应量分析:园区规模发展预测........................
7、...........132、潜在供应分析:可改造建筑规模预计...............................143、市场需求分析:创意园区办公市场预测.............................154、替代产品分析:上海办公楼租赁市场现状...........................17四、收益模式与行业特性分析..........................................211、收益模式分析.......................
8、............................212、行业特点分析...................................................223、行业前景:发展的三阶段.........................................23五、2009年投资策略建议..............................................251、增量开发:供大于求、需谨慎推进..................
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