如何做好一综合体项目.doc

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1、如何做好城市综合体项目周桃伍著最爱城市综合体项目，但经验有限，在此提供自己的初步想法，望有帮助。提供的资料有限，我也只能按照一般情况来分析，我说的一般情况就是项目位处二线城市以上，地处城市繁华商圈，周边并无同等类型项目，且项目临干道，商业价值大。第一点：把握好整体性质。酒店的功能在于提升物业形象，对公寓、写字楼良好形象建立起到重要的作用，因此星级越高的酒店，在这方面发挥的功能越强大。反过来，写字楼办公企业的商务来往，往往能提供给酒店、公寓客源，因此三者之间的关系是相互影响的，在整体气质上应匹配。至于档次及体量上的规划，则主要还是参考当地的市场。第二点：处理好各自的关系。

2、写字楼需要良好的对外形象，一般干道旁优先建设写字楼，其后依次为酒店、酒店式公寓，这里要注意的是酒店在干道上需要良好可视面，因此如果位置相对闭塞，需提高楼层来打开可视度。这里要注意的便是商场与大堂之间的处理，一层是商场经济价值的主要层面，因此如果不能满足大堂大面积的要求，可以把酒店大堂设置在二层，但写字楼的大堂最好还是设置在一层。商场的建筑布局、人流动线对商业很重要，一般需要较大的广场，起到集聚人流的作用，并尽量减少建筑单体对良好动线的破坏。第三点：体量以及建筑形态。这是一个较大的难题，因为一般城市综合体体量都会超过当前市场承受力。由于是城市综合体，一般需要超高层建筑来拔

3、高整体形象，这个超高层一般建议为酒店与其它业态的组合，或公寓，或写字楼，并优先建议公寓。至于商场的形态，主要是层数方面的确定，一般情况下，这要根据实际情况判断。根据所处位置不同..所操作的方式各不相同..一则处于开发区或者传统的办公区域可以定位为高端写字楼..可参照案例无数..这时公寓就显的不是很重要..而商业以及酒店则是主要要考虑的附加值部分..二则处于住宅较为密集的地域就以住宅+商业为主推..此时写字楼的出现会给项目带来不是很好的影响..但是酒店可以在一定程度上提高物业形象..三则处于商旅的中枢之地..酒店就会成为项目的主要推广方向..虽然未必如同香格里拉那般..但

4、是会很好的提升物业的形象..商业的重要程度次之..而前两者做好加之中枢地位..写字楼与公寓的价值就已经凸显出来..最后是在CBD范围内的大体量商业..呃..这个如何操作就不用赘述了吧..只是在CBD内的住宅....那个..1..如何综合..从四种分析中可以看出其实综合体是一个很不好做的东西..所谓综合并不是所有形式物业的大糅合..而是要有所偏重..偏重于何就要看自己的定位了..2..酒店的作用..楼上诸位都强调酒店的作用..但是在我认为酒店不是万能的..如何操作酒店公寓要根据实际情况变更..在不恰当的时间与地点出现了酒店..也许会产生不可预料的结果..咳..好吧..我承

5、认这是我的经验之谈..3..建议引进大卖场..比如王府井等..(倘若可以的话..)4..分阶段的主题推广..这个确实必要但是必须要注意到的是这种分阶段推广首先是统一在"综合体"这个前提下..因此在推广上必须要有延续性..有时还会遇到靠近专业市场的情况..这时千万不要放弃成熟的专业市场所带来的投资引力..如何做好综合体项目？楼主没有对项目目前处于什么阶段做出说明，那本人姑且将本项目拿地后的运作提出一些想法，供参考吧。对于地块的认识：没有提供任何的数据和详细的说明，不过按照楼主提出的业态规划，这样的地块应该是位于市中心一类地区的位置了，要不就是一类位置以下，二类位置以上的区

6、域位置了，而且根据这样的业态规划，项目的整体体量应该不会少于15万方，初步按照容积率4.0，用地面积4万平方。市区一类位置进行假想，意见如下：一、项目建筑规划说明：按照常规，写字楼是操作风险最大的业态，因为此业态的综合要求比较高，无论从项目的规划建筑档次，到交通停车要求，再到建筑成本规划，销售周期设定还有开发商的品牌实力等等方面，作为综合开发的项目，写字楼所需要的运作能力和实力远远超过了一般的项目运作，同时，写字楼运作成功，对于其他的业态的良性影响力也是不言而喻的，，既然楼主已经说明了以写字楼为主体的项目，肯定是看到了写字楼的市场饱和度还没有达到当地的市场要求，或者说对

7、于写字楼的运作已经在前期有了充分的消化保证，在业态比率的划分上，在此不做赘述了。就项目规划上，我提供几个建议供参考：1、业态组合：按照楼主提供的物业形态划分，常规的额组合是组合方案一：商业＋写字楼＋酒店，商业＋住宅，组合方案二：商业＋住宅，写字楼＋酒店组合方案三：底层裙楼商业＋写字楼＋酒店＋住宅（住宅与酒店和写字楼分开）组合方案四：商业＋写字楼＋酒店，纯住宅组合方案五：写字楼＋酒店，纯商业＋纯住宅，按照上述四种组合方案，如果是地块用地量较大，比如超过50亩，可以考虑方案四，这个方案的价值点在于住宅受到的商业干扰度较小，便于提升住宅的档次，