丽富商业地产营销策划方案.doc

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1、丽富商业楼营销企划方案（初案）第一部分平江县城市综合状况简略分析一、平江县区位及交通情况平江县位于湖南省东北部，地处湘鄂赣三省交界处，是一个地理位置偏僻的山区大县。南临长沙，北连武汉，东靠南昌，西接益阳，是湘鄂赣三省的交汇点。平江县交通运输方式单一，境内没有铁路、水运、航空，交通运输全靠公路。京珠高速公路、106国道、S308高等级公路在平江境内纵横交错，距湖南省会长沙和长江重镇岳阳均60公里，距黄花国际机场40分钟车程。二、县城总体发展规划根据2010年政府工作报告，平江县城市发展战略十六字方

2、针为：“基础先行、工业主导、旅游活县、产业富民”。根据平江县2010年政府工作报告，平江县城区工业发展规划主要集中在S308沿线的寺前工业园、天岳工业园、城市建设发展规划重点在天岳汽车站片区。三、平江县人口结构及人均支配水平及消费状况平江县全县总人口为106万，其中城镇人口约37万，农村人口69万，每年外出务工人员维持在20万人左右，据统计，人均支配水平到2012年年底统计，人均支配约3000元。近年来随着县域经济的飞速发展，居民的生活消费也大为提高，拉动了经济的进一步快速增长，实现了生产和消费

3、的良性循环。区域人口（万）城关镇15岑川镇2.1虹桥镇3.5安定镇7.3三市镇4.6童市镇3加义镇5长寿镇7龙门镇3.2梅仙镇6.1瓮江镇4.4浯口镇3.2伍市镇7.2向家镇1.6南江镇7.5福寿山镇2.5余坪乡3.2三阳乡6黄金乡0.4冬塔乡2.3南桥乡0.4板江乡1.4木金乡2.4咏生乡0.3大洲乡1.6大坪乡2.1三墩乡2.7合计106四、平江县商业总体情况平江县大多零售市场是根据城市开发情况自发形成的商业聚集区，主要集中在老城区，并形成了当地人流量最多的十字街商圈，随着城市发展，新城区康

4、乐村商圈、阳光步行街商圈也迅速崛起，但总体经营情况和人流量不及十字街商圈；但新城区晚间娱乐消费较老城区活跃。平江县专业市场发展较为落后，市场规模普遍偏小，且由于定位不清晰、建筑形式制约、配套不完善、无管理等诸多原因，诸多专业市场经营现状较差，如富康大市场、天岳市场、平辉百货等，导致目前平江县专业市场存在巨大空白点；目前零星的专业市场主要集中在老城区，依托老汽车站人流量存活，平江现有专业市场，除改建后的农贸、城东小商品批发市场、平江家居建材物流园外，其他专业市场经营情况普遍较差。五、平江县商业基本

5、情况调查分析平江根据城市的发展形成了三大商圈，分别为老城区十字街商圈、新村路商圈，阳光步行街、新车站商圈。其中十字街商圈紧邻平江老车站最为核心商圈，次之为新村路商圈，是新城区最早开发的片区，再次为阳光步行街、新车站商圈，是平江目前的开发热点区域，是未来几年最为强劲的商圈发展趋向。三大商圈都没有统一的规划，商业建筑、业态分布、十分凌乱，全部以街铺形式存在，无标志型商业设施，商业设施基本以居民自建房底商为主，2000年后建设的新城步行街商业设施也非常落后。从市场规模来看，平江现有8个专业市场，除平江

6、家居建材物流园外，经营面积都不超过1万平米，普遍规模较小。以现代专业市场的角度来看，市场的商业规划、业态布局、配套设施、经营管理等非常落后，有升级改造的需要。从长沙岳阳专业市场发展及平江业态分布来看，无论是家电、数码电子产品，还是小商品、蔬菜、水果、粮油，都是与人们日常生活息息相关的品类，由此可见，家电、数码电子产品专业市场有较大的市场空间。六、平江县本地商铺投资的传统及商铺投资市场正在崛起从平江县商业地产开发及销售的历史来看，平江本地商铺投资主要以街铺为主，由于天岳建材市场、富康市场等专业市场

7、经营失败，专业市场投资市场完整度不高，对投资者产生了一些负面影响。但自平江家居建材物流园、金盛国际、金门第的开发、销售，平江专业市场依托政府“划行归市政策”，市场经济推势，崛起不可避免，专业市场商铺投资迎来了发展的黄金时期。平江高收入群体数量统计类别数量备注大中型企业高管360本地年产值5000万以上规模的企业为72家，按每家高管数5名计算。私营企业主110——个体工商户15000——公务员3512——教师7808包括各级各类学校教师医生2937——合计29617——通过对平江目前在售3个商业项

8、目客户群体了解，个体经营户和企事业单位公务员是投资市场的主力军，外出务工人员也是劳务输出大县一支重要的投资群体。第二部分项目营销策略经过以上调研资料分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲电子购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场