柳州市房价涨及影响(1).doc

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1、题目：《柳州市房价上涨的原因及影响》课程名称：《西方经济学》专业：国际经济与贸易姓名：时间：2010年11月11日柳州市房价上涨的原因及影响今年10月20日，我国央行金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。这一次的上调，对于现在商品房价格有所下跌的趋势，是不是又引起价格的波动？随着柳州经济、社会的不断发展，柳州市的房地产业在近期也得到了快速的发展。房地产价格不断攀升，对柳州市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但从2002年到现在，房地产的价格

2、在以直线的速度上涨，由1000元每平方米狂涨现在的5000元每平方米。现在柳州市的房价也在4000——5000元的波动，以下是今年柳州市各种房价的走势图：柳州市2010年1月至10月一二手和出租房价的走势图1.（2010年1月至2010年10月）柳州一年新房平均房价：4,084.13元/平；平均每套92.51平米 2.（2010年10月18日至2010年10月24日）柳州上周二手房平均房价：4,251.31元/平 平均每套101.23平米3.（2010年10月18日至2010年10月24日）柳州上周出租房平均房价：1,253.33元/套 平均每套106.07平米从图可以看出房价现在是4

3、000元每平方米左右，而这些都是有很多因素的影响。一、住房价格上涨的成因分析（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。第一、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有

4、各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。第二、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款

5、才得以满足的需求。从今年柳州第一季度来看，GDP增长17.7%，个人住房贷款增加15.6%，而外资银行投向房地产业增加16.71%。可见，柳州房地产业总体需求旺盛，但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看，这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，我们不难看出，住房需求是缺乏弹性的，因为住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，致使房地产开发商的销售收入不断增加，并且利润丰厚，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。第三、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。2002年开始，柳州市对市中心开扩建、整理

6、和扩建老街道、绿化城市，每一年都进行房屋拆迁，这就引起了大量的被动住房需求。就如去年，柳州对荣军路进行扩道，由以前的2车道改为6车道，而这其中就增加735户人搬迁购房的需求。虽然有个别地方对旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。第四、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨。（一）人口的高速增长、资本和劳动力向城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段

7、性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，柳州经济的发展吸引很多外来的打工者，特别是周边的市县流动人口，在经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于柳州“人多地少，人多房少的”基本事实，从而在客观上导致了柳州整体房价的不断上涨。在快速城市化和工业化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向城市流动。而房地产市场也不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度