买房很简单,但也很难.doc

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1、地产篇、第一节、买房很简单，但也很难第一部分、房地产的黄金十年在课程开始之前，我们先讲两个故事：第一个、一个深圳商人，10年前，以80万元的总价卖掉了一套自己的房子，还掉银行贷款后，手拿着剩下的60万元去创业。经过这几年努力，白手起家的公司终于开始走上了正轨。辛苦打拼到去年，赚到了400多万元。如今，他用这些钱把自己当初卖掉的那套房子又买回来了。第二个、德国人马库斯十年前带着300万存款，漂洋过海到上海浦东创业。他拿出100万买了房子，剩下200万经营红酒生意。十年过去了，200万创业款被马库斯亏得

2、所剩无几。最后只好以1725万元卖掉房子，打算回国休养生息。临行前，他耸耸肩，满脸不解的说：这真是一个神奇的国度！从这两个故事里，我们可以发现过去十年中国的房价的涨幅有多么的逆天。比如上海浦东，马库斯十年前100万买的房子十年后涨到了1725万，17.25倍，复利折合每年的年化收益是133%。过去的十年是中国房地产的黄金十年。第二部分、房地产的三大类及表现情况我推荐大家去北京买房还是去上海炒楼吗？当然不是。一切的投机，都是不可复制且不可持续的。从一门课程的角度而言，毫无意义。我们真正要跟大家讲的是如

3、何理性的看待房地产投资，从投资技巧、策略上去分析它，从投资风险，误区上去把控它，无论政策如何变化，无论市场如何变化，以不变应万变，才是成熟的投资理财之道。很多人天天聊房子，但你真的懂吗？房子怎么分类：1、按照用途，房地产分为住宅、商铺和办公楼。这是最主要的。住宅，投资门槛相对较低，土地使用权70年，收益率相对较低，但由于刚需支持，投资风险也相对较低；商铺，总价往往较高，导致投资门槛相对较高，土地使用权40年，如有幸发展为商圈，房租房价上涨的潜力最大，但如果未能形成商圈，租不出去与房价下跌的风险也较高

4、；办公楼，总价更较高，土地使用权40年，由于是办公性质，现金流往往比较稳定，但若遭遇市场不景气，空置期也时常出现，或导致出租折价率高等等。剩余还可以1、按照竣工期限，房地产分为期房、现房和二手房。期房，现在已经有很多地区开始仅售了，（有时间可以讲讲这块的故事，烂尾楼、质量不达标、卷款跑路等）。现房，二手房，这两者，顾名思义。2、按照房屋档次，房地产分为普通住宅、高档公寓和别墅。（有时间就简单的讲一下）第一类，住宅、商铺和办公楼是最主要的分类，其中住宅也是我们讨论最多的，毕竟我们普通人买的就是住宅。那

5、这三者从投资角度上来说，表现的怎么样呢？整体上来说，过去十年，投资回报率最高的必然属于住宅。注意，这里说的只是过去不代表未来。其次是商铺，构成新的购物中心的商铺价格飞涨。最差的是办公楼，二三线有很多空置的办公楼。第三部分、这三者如何选择？住宅、商铺和写字楼这三种主要的房产投资标的，到底如何选择？如果你手上的资金有限，住宅是首选。如果你可自由支配的资金在200-300万左右，可以考虑商铺。俗话说一铺养三代，出租回报率平均高于普通住宅2倍左右。如果你手上自由资金超过400万以上，并打算长期投资，这里的长

6、期是指10年以上的持有，可以考虑写字楼。通过资金确定你的投资可选性和针对性，那么同一品种中如何选择增值潜力最高的呢？两个字：地段核心要素均为地段。商铺和写字楼对地段的要求会更高一些。有没有什么简单的方法判断一个城市的写字楼或商铺有投资价值呢？如果你要投资商铺可以参考，零售法则：一个城市，假设它每年的零售总额是1000亿，按平均每平方商业产生2万元的零售额，那么这个城市整体商业面积不要超过500万平方米；如果大幅超过，就存在过剩的可能。。如果你要投资写字楼可以参考，GDP法则：一平方米产生两万元GDP

7、，如果你的城市有1000亿的GDP，500万平方米的写字楼，多造一定是过剩的。知识点：1、房地产主要分为：住宅、商铺和办公楼。这是最主要的分类2、投资三者所需的资金量是由少到多的3、零售法则考量一个城市的商铺数量，GDP法则考量一个城市的写字楼需求。下一节课我们讲一讲政策对中国房子的影响！