项目经济测算案例

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1、一、项目投资估算1.1本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约164473平方米。容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。用地性质：主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。具体物业指标设定如下：序号物业形态建筑面积（平方米）备注1高层住宅1800002洋房1400003商业200004联排别墅300005公建配套部分6000合计3780007地下车位1400个(56000平米)车位按标准40平米/个计算，个数为估算1.2项目建设进度计划（1）2011年3月开始动工；（2）2011年8月

2、首次开盘；（3）2015年底峻工。第9页共9页1.3项目投资成本估算根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。序号费用名称金额（万元）计费依据一、开发成本1土地成本1.04P土地出让契税4%2前期工程费3571建安工程*5.8%（规划设计3%；可行性研究，水文、地质、勘察费，各0.15%；筹建开办费2.5%）3建安工程费60900以下小项合计3.1高层住宅28000建安成本1600元/

3、平方米3.2洋房8400建安成本600元/平方米3.3商业4000建安成本2000元/平方米3.4联排别墅9000建安成本3000元/平方米3.5公建配套部分300建安成本500元/平方米3.6地下车位11200建安成本2500元/平方米4基础设施费7560200元/平方米，按总建计。5公建配套设施费264670元/平方米，按总建计。6开发期间税费6395建安工程*10.5%7不可预见费2240+0.0312P一至五项之和的3%二、开发费用8管理费用2240+0.0312P一至五项之和的3%9销售费用13128销售收入的4%

4、10财务费用（贷款利息）［0.5P+（54153+0.03P）*0.65］*0.07=1902+0.03642P贷款额按50%土地出让金与开发成本（二至七项）之和的65%计算，开发贷款利率按一年期7%计算，贷款周期为一年。三、合计100582+1.1076P————第9页共9页二、项目进度及销售测算2.1项目开发进度及销售时期估算项目建设期预计为5年，2011年3月高层住宅开始动工；2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期

5、开发，是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点，根据项目自身情况，销售期初步估测如下：序号物业类型2010年2011年2012年2013年2014年2015年1高层住宅25%35%25%10%5%2洋房40%30%20%10%3商业40%50%10%4联排别墅20%40%40%5地下车位40%60%2.2销售收入测算序号物业类型面积（平方米）销售单价(元/m2)销售额（万元）1高层住宅18000070001260002洋房14000090001260003商业2000010000200004联排别墅

6、3000015000450005公建配套部分6000006地下车位1400个80000/个112007合计3282002.3销售收入明细表序号物业类型合计（万元）2010年2011年2012年2013年2014年2015年销售收入328200031500945008630070280456201高层住宅12600003150044100315001260063002洋房12600000504003780025200126003商业2000000080001000020004联排别墅4500000090001800018000

7、5公建配套部分00000006车位11200000044806720第9页共9页三、地价平衡点（利润率为15%的地价值）单位：万元1、总开发成本费用98680+1.0712P（1）土地成本1.04P（2）前期工程费3571（3）建安工程费60900（4）基础设施费7560（5）公建配套设施费2646（6）开发期间税费6395（7）不可预见费2240+0.0312P（8）管理费用2240+0.0312P（9）销售费用131282、利息8096+0.4231P（1）土地成本及前期工程费利息(1.04P+3571)*［(1+7%)

8、5-1］（2）建设期投资成本［本表1中（3）-（9）之和］利息（95109+0.0624P）*7%3、预期利润（利润率15%）［0.5P+（54153+0.03P）*0.35］*15%=2843+0.0766P自有资金利润率达到15%时的值4、土地增值税3282规定预征销售收入的1%，32