谢祥德谈宽窄巷子的运营.docx

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1、成都望巷商业经营管理公司执行董事（前宽窄巷子运营管理公司常务副总经理）谢祥德先生分享内容目前国内对历史街区的定义，在不同的层次定义不一样，有一定的保护的文化，有传统的建筑，体现了一定的历史风貌，还有传统的商业街，有一定的文化。目前全国所有的城市，所有的县城，都在做这样的项目，但在做商业的过程中遇到的最主要的问题，也是宽窄巷子曾经面临的问题，第一个就是这个产业是很新的，没有标准，比如说消防的标准要求，历史文化街区的开发管理没有很好的标准，第二个这样的历史街区都是有人居住，第三投资比较大，在短期无法平衡收益，第四个，可以做规划、可以做设

2、计，但是不知道怎么管理它。　　对文化的理解以及阐述文化项目的重要性，我们认为，作为一个开发企业来讲，作为运营企业来讲，文化暂行放下，我们首先考虑的是，这样的项目做出来如何运营，所有的项目经营是一个核心，这个是我们要思考的问题。　　第二个就是怎么处理好几个关系，可能每个地方、每个城市都因为自己所处的区域位置不一样，面临的问题有所差异，但是根据我们自己做的经验，我们觉得会面临几个问题，建筑尺度与商业的问题，文化保护、旅游开发、是否销售物业，这都跟我们有关系，这些是我们面临的问题。　　第三个就是怎么应用这些资源，第四个，怎么让非典型的业态

3、进入这些文化项目中。接下来就是怎么样进行二次创意，宽窄巷子运营的成功，不仅是开发者的成功，更多的还有商户的入驻，给这个项目有了机会成功。　　我接下来就讲宽窄项目运营经验的分享，在座的很多朋友都去过宽窄巷子，整个宽窄巷子是占地108亩，距离成都市中心很近，是一个国有企业负责宽窄巷子的开发操作，一个市场管理公司负责运营管理，首先从发展定位讲，我们从开始就确定了是传统的历史文化街区，宽窄巷子开业之前，其他两个历史文化街区就开业了，我们定位的时候要做情景式的历史街区，希望是本土市民消费的场所，当时提出的口号，就是宽窄巷子最成都。　　第四个是

4、精准市场定位，我想因为今天时间的关系，不具体每个环节展开分享不管从招商、运营、后期的营销，整个公司当时的策略，是把一点抓的很好，今天的成功是有一定的偶然性，就像刘总说的一样，失败是必然的，成功是偶然的，我们自己当时也没有想到会带来这个效果。　　第一个是商业规划，用的是三个字，就是闲、品、泡，闲在宽巷子、品在窄巷子，泡在井巷子，我们把一些有情趣、有品味的业态放在窄巷子，井巷子放多了更多民俗、茶馆、演艺类的业态。　　第二个就是招商策略，做了点对点的招商，我们不是铺开的招商，更多的是我们想要什么业态，这个点需要什么业态，我们做了点对点的招

5、商。　　第三点就是跨界招商，怎么把文化、艺术、设计建筑领域等非传统领域引入这个巷子里面做生意，这是宽窄巷子在经营过程中成功的因素之一。　　第四个就是本土化，实际上我们打破了很多传统的项目，就是找很多外国的品牌、高大上的品牌，宽窄巷子没有这么做，你们只看到一个连锁品牌，就是星巴克，90%商户都是本土、本地经营的商家，我们自己认为没有任何一个外地人，了解本地市场的需求。运营管理方面，我们首先把商场的精细化管理导入街区里面，把商场管理里面的注重细节的东西，引入到这个街区管理中。比如说随便看一些图片，我们强调商户怎么做外板，怎么做插花，用什

6、么样的景观小品，像星巴克的门头，他们坚持用自己LOGO的东西，我们就不同意，我们希望他们用符合我们的风格，星巴克第一次在国内用这样装修的店，当时我们要求不允许挂红灯笼，还有很详细仔细的规范。　　第二点就是树立自有体系的营销策略，站在营销的高度，拥有自己品牌的营销活动。比如说宽窄巷子每年做跨年音乐晚会（虽然我到现在依旧不同意做这样的活动），这个活动也是从2008年开始，到现在每年都会做的活动，还有创意诗集、宽窄读书会等，这些活动都是宽窄巷子一直做的。　　宽窄巷子的成功给我们带来的启示，供大家做历史文化街区、古镇项目中作为参考。我觉得最

7、重要的，第一就是模式的问题，很多开发企业、开发商、政府做这样的项目，首先要想到模式的问题，自己在战略方面怎么样定位，我指的模式是管理方面的模式，比如说开发管理一体的就是上海新天地、成都宽窄巷子，开发、运营管理都是一个单位，或者是一个集团公司。　　第二个邀请专业的运营管理公司，物业的持有者、开发者，跟后期经营管理的团队不是一个，比如说南京的1912、成都的锦里。　　第三个就是管委会，政府全面介入，比如说成都的琴台路、北京南锣鼓巷，政府主导管理的，要么成立一个管委会，要么是街道办管理的。　　第四个就是民间参与，自然集市的街区，比如说上海

8、的田子坊，是自然集市的，通过商业微循环成为了今天的情况还有成都的小通巷，靠近宽窄巷子北边第三个巷子，也是民间自发参与、自然集市的街区，很有特点的街区。　　第二点，宽窄巷子能够有今天的情况，给我们的启示，就是标准，前期做什么样的规划、策