投资性房地产进项税额如何抵扣.doc

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1、投资性房地产进项税额如何抵扣　　投资性房地产是会计上的概念，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定，造成增值税处理上有一些争议。　　购进投资性房地产　　进项税额可一次性抵扣　　根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。　　“投资性房地产”不属于“固定资产”，应分别适用不同的

2、企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目，不计入“固定资产”科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。　　例1.甲企业为增值税一般纳税人，2017年1月购置了一套商业房用于出租，购置价为2220万元，取得增值税专用发票并认证通过。购置房产时的会计处理如下：　　借：投资性房地产2000　　应交税费——应交增值税220　　贷：银行存款2220　　发生工程成本时：　　借：投资性房地产——在建工程20000　　应交税费——应交增值税2200　　贷：银行存款等22

3、200　　完工结转：　　借：投资性房地产——成本30000　　贷：投资性房地产——在建工程30000　　自建的不动产　　进项税额可分期抵扣　　对于自建的不动产项目，建成后准备自用，则建造阶段核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入“固定资产”科目。　　例3.甲企业为增值税一般纳税人，2017年1月开工改造旧厂房，该不动产取得时原值为2000万元，装修时已计提折旧1000万元，假设无净残值。改造厂房设计费212万元，取得增值税专用发票注明税额12万元，当月未认证；采购建筑材料468万元，取得增值税专用发票注明税额68万元，当月认证通过；取得工程施工增值税专用发票价税合计为206万元，当月认证通

4、过，税额6万元。　　装修日：　　借：在建工程1000　　累计折旧1000　　贷：固定资产2000　　发生改造费用：　　借：在建工程800　　应交税费——待认证进项税额12　　应交税费——待抵扣进项税额　　应交税费——应交增值税　　贷：银行存款等886　　下月设计费认证：　　借：应交税费——应交增值税　　应交税费——待抵扣进项税额　　贷：应交税费——待认证进项税额12　　第13个月可抵扣进项税额时：　　借：应交税费——应交增值税　　贷：应交税费——待抵扣进项税额　　工程完工：　　借：固定资产1800　　贷：在建工程1800