房屋租赁免租期间的财税处理.doc

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1、房屋租赁免租期间的财税处理房屋租赁免租期间的财税处理　　实务中，出租人考虑到承租人在装修期间无法正常使用租赁房屋，给予承租方一定期限的免租期。一般房屋租赁为经营性租赁，根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，对于经营性租赁的租金，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；假若适合本企业的其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。房屋经营租赁免租期，作为出租方应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，即免租期内出租方应当按照租金总额在整个租赁期长度内均匀确认租金收

2、入。与之相对应，承租方应按租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。即无论出租人是否提供免租期，以及合同中是否约定了租金逐年按一定比例递增的条款，在同一个不可撤销租赁期内，都应把该不可撤销租赁期内的租金总额在整个租赁期长度内分摊。作为出租方以及承租方应当如何税务处理？淘税网结合现行税收政策进行分析。　　一、免租期出租方的涉税处理　　虽然免租期出租方并未收到房屋租金收入，但在会计上应当确认收入，出租方在增值税、房产税、企业所得税上的处理如下：淘税网cntaotax

3、中国财税领导品牌1.免租期增值税的处理。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天发生增值税纳税义务；先开具发票的，为开具发票的当天发生增值税纳税义务。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。同时规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的

4、，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。基于上述的规定，出租方在免租期间未取得租金收入的，则不用缴纳增值税。但如果在免租期间收取了定金或者是预收了房屋租金的，则于收到定金或预收房屋租金的当天发生增值税纳税义务。另外，在合同约定的付款时间到期后，不论出租方是否收到租金，都应确认增值税纳税义务的发生，应按规定申报缴纳增值税。　　2.免租期间房产税的处理。房产税存在两种计征方式，《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳，此为从价计征方式。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税

5、依据，此为从租计征。房产税一般而言是按年征收、分期缴纳，这一规定是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。而对房屋租赁出租方而言，根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》的规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。另外需要说明的是，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地

6、使用税有关问题的通知》第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。根据该文件的规定，免租使用的房产应当是由承租方按照房产余值代为缴纳房产税。但该规定是针对所出租的房产，出租人自始至终免收租金的情况下，应当是由承租人代为缴纳房产税。而对于有偿租赁，但提供一定期限的免租期的，仍应当由产权人按照房产余值缴纳房产税。　　3.免租期间企业所得税应税收入的确认。出租方在免租期间企业所得税应税收入的确认上，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则

7、，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”以及第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认，也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这样处理后，税收与会计确认收入会产生时间性差异，企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征企业所得税。反之，如果合同

8、规定租赁期满一次性支付几年的租金，那么应在支付当年确认所得收入，计征企业所得税。但对出租方一次性收取数年租金的情况下，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。按上述规定分析，提前一次性收到