论中国城市土地使用权的法律性质.doc

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1、论中国城市土地使用权的法律性质中国城市土地使用权的法律性质，一直是法学界长久争议的问题。对于这个问题，必须从社会主义市场经济的需求、两权分离理论可行性、土地使用权意义与特性、土地使用权与传统民法用益物权性质的联系、城市土地有偿使用制度等多方面加以研究。笔者比较了大陆与台湾相关理论学说，认为土地使用权应独自成为一种新创设的物权种类，应建立效力等同于所有权的使用权制度，以利健全地产市场的法律秩序与保护使用权人的权利。一、土地使用权的法律特征论中国城市土地使用权的法律性质中国城市土地使用权的法律性质，一直是法学界长久争议的问题。对于这个问题，必须从社会主义市场经济的需求、两

2、权分离理论可行性、土地使用权意义与特性、土地使用权与传统民法用益物权性质的联系、城市土地有偿使用制度等多方面加以研究。笔者比较了大陆与台湾相关理论学说，认为土地使用权应独自成为一种新创设的物权种类，应建立效力等同于所有权的使用权制度，以利健全地产市场的法律秩序与保护使用权人的权利。一、土地使用权的法律特征土地使用权从法律层面释义，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用土地的单位或个人，按法定程序办理土地使用权的申请、登记、发证等手续后，享有法定的使用权利。使用人的权利因根据法律或合同规定产生，必须在法律或合

3、同规定的范围内行使该权利。土地使用权的法律权能如下：土地使用权的占有权能。包括土地使用权的划拨、出让、继承。土地使用权的使用权能。包括土地使用权的转让、出租、企业的土地使用权能。土地使用权的收益权能。包括土地上的孳息、土地使用权出让金、租金。土地使用权的处分权能。使用权的处分权能有别于所有权之处分权能，其范围包括在出让、转让合同有效期限内所为之土地使用权的设定抵押权、设定质权、设定典权、土地使用权的抵押证券化、土地使用权的信托制度、土地使用权的空间利用。土地使用权派生于土地所有权，具有物权特性。土地使用权具有如下的法律特征：1.土地使用权是一种民事权利。使用权人依法对

4、国有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的权利。这种权利内容具有特定性，土地使用可分为一般使用和特定使用。一般使用是指人们共有的权利，只要没有明文禁止，并且不损害土地使用权人利益，任何人有权使用该土地。例如，使用公路、道路作为通行之用。土地除一般使用外，还有因一定目的而使用，例如建设用地和生产用地必须依法办理法定手续，取得该项权利后才能使用。故笔者认为，土地使用权可以分为因租赁关系取得，或以借贷合同方式取得；又土地使用权依据法律规定经登记程序取得者，产生对抗第三人之效力，属物权性质的使用权，其内容应当包含占有、使用、收益处分权能，所有人与使用人间的法律关系受物权

5、法调整。故依其取得权利之态样可知使用权为一种民事权利。.土地使用权具有物权特性。物权是指直接支配某特定物而享受其利益的权利，土地使用人依法取得使萌埽碛惺褂盟丛斓睦妫酝恋厥褂萌ū局噬戏衔锶ㄌ匦浴Ｍ恋厥褂萌ǖ募壑敌枭瓒ㄔ谒怂腥ㄖ隙迪郑粲诿穹ㄖ兴锶ㄐ灾剩挥质褂萌巳〉酶孟钊艿哪康哪宋逑滞恋氐氖褂谩⑹找婺谌荩宋靡嫖锶ㄐ灾省９屎戏ㄈ〉玫墓型恋卣加小⑹褂谩⑹找嫒埽⑹芊杀；ぃ魏蔚ノ换蚋鋈瞬坏梅涟蚯址福四司哂信潘浴＃ㄗⅲ嘿∪嶂鞅啵骸吨泄穹ā罚沙霭嫔?990年11月版，第271页。）.土地使用权人是特定的主体。依据国有土地的分类分别

6、规定不同使用者，如城市建设用地的土地使用权主体为国家机关、企业法人、事业单位等经过批准的使用者。.土地使用权具有衍生性。所谓土地使用权的衍生性，是指使用权能来自他人所有权的分割。即指所有权人在不丧失所有，将所有权的一部分权能暂时或长久地让渡与他人。衍生性又称为从属性，意指土地使用权的发生需要所有权人释出土地使用权的意思，依照法律规定的程序，对特定相对人授予土地使用权的单方行为或者契约行为。例如，土地的有偿出让，土地使用权的从属性乃表现在使用权人负有一定的义务。例如，合理利用土地的义务，不得任意改变土地用途的义务。.土地使用权虽为衍生权利但应具有长期稳定性质。土地使用人

7、基于一定利益使用土地时应有永续经营的计划，因土地使用权源自土地所有权，要求使用人合理化管理利用国土，法律应设定一个相当长期的、稳定的土地使用期限，如果使用期不长，使用权不稳定，使用者必然产生投机行为，不利于土地使用的客观要求。其次，法律规定土地使用权长期稳定，外商或企业对土地进行长久生产资料或工业设施投资的意愿较高，以利国家经济发展。土地使用权期限太短容易产生下列缺点：造成土地投资者利润报酬低，影响土地使用权出让价格和建筑物的市场交易价格；土地使用年限若短于建筑物存在年限，造成建筑物所有人的产权丧失依附，土地所有人无偿取得他人建筑物所有权，有违公平原