房、地分别抵押争议裁判思路分析-论文.pdf

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1、房、地分别抵押争议裁判思路分析金晓璐摘要债权人在实现抵押权利时，发现抵押人将房、地分别抵押于不同的债权人，并分别办理抵押登记。对于此种情形的抵押，在裁判时是否应当认定为有效?抵押权利如何实现?关键词建设用地使用权地上建筑物分别抵押重复抵押作者简介：金晓璐，萧山区人民法院。中图分类号：D925文献标识码：A文章编号：1009-0592(2014)09-113-02一、引言当同时抵押，这是在上述第一种对法条的理解之下所推出之结在目前我国不动产登记尚未统一的情况F，常出现因建设果。换句话说，第一种观点坚持认为单独设定抵押

2、无效，同时抵用地使用权与地上建筑物分别抵押而产生争议的情况。司法实押是法律的强制性规定；在上述后一种对法条的理解之下，在地践中常出现的情形是，债权人在实现抵押权利时，发现抵押人将上建筑物和土地使用权被分别作为抵押物抵押且分别就抵押物房、地分别抵押于不同的债权人，并分别办理抵押登记。对于此进行了登记之下，各个抵押均有效，且各个抵押权的效力均及于种情形的抵押，在裁判时是否应当认定为有效?抵押权利如何未登记的那部分抵押物，无论是地上建筑物或建设用地使用权。实现?在2007年l0月1日《物权法》施行前，根据《担保法》第理由

3、是根据“房地一体”的立法原则，《担保法》第36条规定了法36条之规定，地上建筑物和建设用地使用权分别抵押的仍为有定抵押权，抵押权的效力当然及于另一部分。效，抵押权的效力仅及于各自登记部分的抵押物，抵押权人就各但是，《担保法》第36条之规定是针对抵押行为本身，还是同自抵押合同约定并登记了的抵押物分别享有抵押权，也就是我时规定了抵押的效力，《担保法》第36条并未指出，但就法条字面们通常所说的分别受偿，这种观点较具代表性。《物权法》施行意思理解，认为只针对抵押行为本身，是合理的。故此，以《担保后，根据该法182条第二款之

4、规定，分别抵押时，未抵押的财产法》第36条作出“抵押权的效力当然及于另一部分”的观点，依据视为一并抵押。即在分别抵押情况下，各个抵押权人就地上建不足、根基不稳。但是以《担保法》第36条作出分别抵押无效的筑物和土地使用权该两个抵押物成立了重复抵押，我们就该法裁决，对抵押人又显失公正。司法裁决时普遍支持的思路为：认条的字面意思可以做此理解。对于分别受偿与重复抵押两种观定分别抵押的，各个抵押均有效，但抵押权的效力仅及于各自抵点，本文将从《物权法》施行前后的法律背影，及对两种观点的分押登记部分，抵押权人仅就各自抵押合同约定

5、的并进行了登记的析入手，进行阐述比较。那部分抵押物享有抵押权而优先受偿，也就是分别受偿的裁判思二、《物权法》施行前房、地分别抵押之效力的认定路。这样，房、地的抵押权人均有了实现各自抵押权的可能。我国《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房三、《物权法》的相关规定及对屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出房、地分别抵押效力认定的分析：2007年10月1日施行的让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地《物权法》第182条做了如下规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占上的房屋同时

6、抵押”。《城市房地产管理法》第32条规定：“房地用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵权同时转让、抵押”。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂押的，未抵押的财产视为一并抵押。”如此规定，也即明确了地上行条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他建筑物或土地使用权抵押，即使其中任意一项未作约定或登记，附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围亦可推定为一并抵押

7、这一思路。内的土地使用权随之抵押”。上述法律法规之规定，均体现～个理念出发点：土地使用权实务审判领域，《物权法》第182条“视为一并抵押”这一条款与地上建筑物应当同时抵押。但在司法实践中，上述规定的理解针对抵押人将地上建筑物和相应的土地使用权分别抵押给为两存在其意可各表的情况，即其一，土地使用权与地上建筑物必须个不同的债权人，并且在土地管理部门和房屋管理部门分别进行同时抵押，否则抵押无效：其二，只要其中之～设定抵押，效力自了登记的情况，两项抵押权效力如何认定、抵押权利如何实现?然及于未抵押部分。以实践中常见情况为例

8、，x工厂先将其厂房附着的土地的建设将地上建筑物和土地使用权分别进行抵押的，两个抵押均无用地使用权单独抵押给某银行(以下简称银行)，并在土地使用权效，理由是《担保法》第36条所规定的土地使用权与地上房屋应抵押登记部分作了抵押登记，那么，根据《物权法》第182条之规l】3定，推定单独抵押时抵押权人就未抵押的财产拟制设定抵押权，离产生的问题。此时，银行自然就X工厂