物业服务中的客人关系

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1、一、序言客人之关系是有关人：有关的业内各种人与人之接触，无论他们是客人或者是员工。什么是客人之关系？客人之关系是。有关他们如何互相相处，人们通过行为来透露他们的感受，满意之员工会向其它员工和他们所接触的客人反映他们的感受，客人则以认同和推荐我们的服务给他们的朋友来反映他们的满意客人之关系是有关达成他们的需求。客人——需要员工的协助以达到有些生活上基本的需求：如食物、饮食、供电，环境卫生和清新空气(绿化)等等。员工——需要调节他们的行为去应付多个“老板”，例如督导员、管理当局及每一个客人。物业管理公司——需要提供一个良好的环境和工作指引给员工使之更好地工作，从而令客人感到满意。若能更好地满足

2、三者之要求，客人之关系则可更加有效。二、接触客人之员工的职责及扮演之角色每一个接触客人之员工都有职责：*称呼客人；*应付投诉；*回答询问；*与客人打招呼及表示欢迎；*处理情绪，例如粗鲁、愤怒、傲气；除了所指派的职责外，于工作上你还可以扮演不同之角色：*交际家*心理学家*百事通*推销员三、有效的待客服务服务工作中你还应聪敏、自信、有效率，在你所扮演的角色中，优良服务的精髓可用英文PLEASE(请，取悦)这个单词来演绎和概括：P(Posture)姿态L(Listen)聆听和注意E(Expression)表情A(Appearance)仪表S(Speak)谈吐E(Encourage)援助*姿态*脸

3、部表情*使用你的眼睛*运用你的口才*仪表四、客人的要求我们透过麦克洛之人类需求五阶段(三角)理论来识别客人之需求；*基本生存需求(basicneed)*生活需求（securityneed）*安全社会需求（socialneed）*受尊重需求（self-respectneed）*自我成功的需求(self-accomplichment)我们都有提供相应的服务以满足他们的要求，例如：*每天的供水供电、会所餐厅服务;*客户房屋管理、保安服务;*熟悉客人、宾至如归;*尊重客户，接受他们的正确意见;*这是一般很少人达到的较高景界，良好的服务会有助于客人和员工本人追求实现此目标。根据麦克洛的理论，某一个阶

4、段的要求必须首先尽量满足而次一较高阶段的要求才能生效，这并不是说两个阶段不能同时运作，不过是较低的阶段较为优先。五、有效之沟通技巧1．为使别人听清并明白，你必须：*谈吐清楚；*说话不用太快；*尽量表达自己；*当说话时要注视客人；2．为嬴得客人的微笑及认可，时常要：*友善；*明确；*常以客户的名字称呼他们；表示友善——使客人感到宾至如归；表示认识——使客人感到安全；提高客人的自尊——使客人感到重要；1．当你在电话里与客人交谈时，以下要点会助你成功：*准备笔和纸，随时准备为客人记录留言；*接电话时要迅速；*讲电话开始要先报自己的工作部门：你好！管理处，请问有什么我可以帮忙的吗？*会话中如果要暂

5、停，先说“对不起，请稍等。”回后来别望了说“不好意思，让你久等了”；*当你弄清对方的姓名后，应懂得使用；*假如要转电话，向对方提供有关情况，如电话要转到那里；*重复对方要转达事项和内容；*先让对方挂下电话，以示礼貌，再说对方可能会突然想起某事；*礼貌得体的语言、语音、语调同样可以使人心畅神怡。作为一个成功的对客服务员，工作时应表现得精神抖擞，一丝不苟，在与顾客应对时，亲切有礼，给人感受颇为舒畅，这种敬业乐群的工作态度，必然容易被客人接受，你的言行代表了公司，是员工和公司素质和水准的象征，奇妙的是，你的愉快是会传染给对方的，和睦的环境也会让我们自己乐在其中。六、处理客人投诉简单地说，假如客人

6、不能获得他意想中的服务和照顾，他就会表达他的不满投诉，以求满足他的需求。1．统计结果显示物业管理投诉较多的有：*水质不洁（新管内污泥）。*水电收费高（可能是水电表坏、漏水电、看错表读数、表调错、客户对自己的用电不理解、有被偷电、收费员出错）*以保安工作为主的管理太松，缺乏安全感（人员出入没有查证、保安员当班打嗑睡、巡逻不勤、签盗作假、小偷小摸行为，业主在自己花园的果实或物件被盗、区内公共地区车辆或杂物乱停放、商铺占道经营、施工和娱乐噪音）*空气和环境卫生（施工灰尘，一些卫生死角如水表房等的垃圾清理）*房屋质量问题引起的遗漏工程。2．而客户赞赏的则多有：*态度好；*礼貌；*维修工程质量好、反

7、映快；以上研究证明：*客人对于水、电、收费、保安管理、环境卫生、家居工程的投诉比较多，表现为不满意；*客人对称呼他们名字，待客宾宾有礼和服务快捷的赞赏比较多，表现为满意。这种研究调查非常有趣，它再次证明了麦克洛先生关于人的需要的多层次理论，也就是说人们对于基本需求的较强烈和广泛，得不得就容易产生不满；而在基本需求得到满足后，也多是在较高层次的需求能同时得到满足后，人们才会觉到满足。换一个说法：如果你暂未接收到客人的投诉，