如何正确选择大中型商业物业地点.doc

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1、如何正确选择大中型商业物业地点如何正确选择大中型商业物业地点如何正确选择大中型商业物业地点如何正确选择大中型商业物业地点　　如何正确选择大中型商业物业地点提要：地区性选择在宏观意义上决定了投资的成败通过本章第一个问题对房地产市场地区性、片区性及区位性三个房地产市场区域性特征的分析更多内容物业服务合同　　如何正确选择大中型商业物业地点　　除了中小型商业店铺，经营性房屋中另一个重要的房地产商品就是大型商业物业，如百货商场、购呶中心等。自从改革开放以来，我国各大中心城市为了发展商品经济而大举兴建了不少的大型商业设施。伴随着我国经济建设取得的巨大成就，人民群众

2、的收入水平迅速提高，消费水平与消费结构发生了巨大的变革，从90年代初至今，中国房地产业在巨大的市场需求和强大的自身经营压力驱使下，各大房地产开发商纷纷进入零售商业。与宾馆与写字楼等大型开发项目相比，大型商业物业有着相对均衡。稳定的利润回报和较高的知名度，因而备受青睐。同时中国旧有的商业格局在几年内迅速被打破，新兴商业设施以崭新的经营面貌及管理方式迅速占领这一肥硕的市场空间。　　以北京市来说，今天的北京市民也许还不会忘记百货大楼、西单商场。东安市场和隆福大厦几年前人满为患的风光与繁荣，但几年时间，以1990年长安商场的开业为标志，赛特商场、燕莎商城。西单

3、购物中心的陆续获得空前的成功，在彻底打破旧有”四大家族”垄断的商业格局的同时，北京商业呈现出前所未有的崭新发展，大型商业物业在北京房地产业的地位也以”黑马”的姿态出现。顺应这一商业潮流，1993年，北京市提出”2000年建设100家万米以上大商场”计划。至1996年底，北京共拥有万米以上商场65家。1997年除已开业的丰联、华普、中粮广场等大型商场，年底前还将有至少10家商场陆续开业。据统计，到2000年，北京将拥有万米以上的大型商场160余座，总建筑面积达560万平方米。　　但是，大型商场”开一家，火一家”的状况没能维持多久。从1995年下半年开始北

4、京大型商场的销售额开始出现大面积滑坡，1996年继续其下滑趋势，当年新开业的17家商场中多数处于亏损状态。明都百货、老福爷百货等高档商城并未像预期中的那样将高收入者吸引过来，相反，一些拿着羊肉串，啃着玉米棒子的下里巴人成为躲进开启空调播放优美音乐商场消暑纳凉的常客！与此同时，上海、天津、武汉、成都等商业重镇在各自的领地上演着与北京极其相似的一幕。　　这一切，引发了中国商界及房地产界相当的重视与更深层次的思考。大型商业物业在中国大陆真的变成漂亮美丽却不能享受较高投资回报的”沉鱼落雁”了吗？　　客观地说，影响大型商业物业兴衰成败的因素很多：国家和地区的客观

5、经济形势和政策、当地商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场所处区域（或商业圈）的商业环境、整个商场的经营管理模式、竞争对手的实力与策略等等。在综合考虑此类因素系统决策的过程中，相信任何一个商业机构都会重视其商场地点的选择，并视之为重中之重。”商战胜于兵战”，抢占一体现商业机构形象及内涵的战略要地是制胜的首要前提。那么，引人我们开篇的问题：如何正确选择大中型商业物业地点才能尽可能地减少和回避投资风险呢？　　（1）地区性选择在宏观意义上决定了投资的成败通过本章第一个问题对房地产市场地区性、片区性及区位性三个房地产市场区域性特征的分析，我们可以知道，全国各地的房

6、地产市场因其地域的差异性决定了各地房地产市场的差异性。大型商业物业不仅与房地产市场的盛衰有关，更是着重要求当地商业贸易必须有相当的发展水平。因此，在进行大型商业物业的投资，特别是商业机构购买或承租（租期一般较长，达20～30年）商业场业物业时，一定要对当地的政治、经济、文化、消费水平及结构、同类物业的运营和竞争状况等商业环境作详细的分析和论证。特别是一些国外或非当地机构，更要作好相应的市场调查，以最终确定在该地投资运营。　　（2）商业圈选择在微观意义上决定了该地点商业物业的赢利效果商业目的选择实质卜是对商业物业运营环境的洗择。牵涉的因素复杂和精致，极富

7、技巧性，也是反映商业机构商业头脑的最佳表现舞台。关于商业圈的核心圈层、中心圈层、次中心圈层、外圈层及影响圈层五个层次划分的理解，我们认为，这五个层次的商业圈均对大型商业物业发挥着作用不同且程度不同的影响：　　第一，核心圈层的影响。　　对于大型商业场业来说，250至500米之内的商业圈半径，也许还不及其门面开张的距离，因此，核心圈层的影响一般说来较弱。但是，在核心圈层的范围，要着重考虑的因素主要是周边小型店铺的购买力分散作用。　　第二，中心圈层的影响。　　相对来说，半径为1公里左右的中心圈层商业圈的影响对大型商业物业地点选择最为重要。在此范围内，最接近在

8、某一个特定城市消费认同的商业区概念，且往往一个商圈范围就是有限的几条商业街。可以想见，若干个大