如何破解住宅小区消防维修难题.doc

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1、如何破解住宅小区消防维修难题如何破解住宅小区消防维修难题如何破解住宅小区消防维修难题　　如何破解住宅小区消防维修难题提要：按照通常的分析，这样的现状应该是物业管理企业的买方市场，应该有众多的消防维修企业愿意或者是主动竞争于消防维修的市场，但是现状并非如此更多精品保安　　如何破解住宅小区消防维修难题　　随着高层住宅建设的不断扩大，以及商住混合型住宅的增多，住宅小区的消防要求也越来越高，而随着高层和商住楼的交付时间越来越长，消防设施正逐步老化，很多住宅项目的消防设施都已经处于瘫痪或半瘫痪状态。据了解，现在不

2、少的有消防设施的住宅项目都需要进行大中修，甚至有些项目还需要进行更新改造。　　按照通常的分析，这样的现状应该是物业管理企业的买方市场，应该有众多的消防维修企业愿意或者是主动竞争于消防维修的市场，但是现状并非如此。实际运作中，不少的物业企业都在慨叹，住宅小区消防施工容易且争着做，而消防维修困难且无人问津。时下，扬州市场仅有的几家消防维修公司中，愿意承担消防维修工程的并不多，且少之又少。一位物业企业的项目经理向记者介绍，他们小区是一个高层小区，消防已经坏了很久了，他们也想尽快维修到位，以保证业主的生命财产安

3、全，但是他们找了很多家消防维修的单位，要么有的维修公司报价远远超出市场价，让人无法接受；要么就是有的消防维修公司干脆不感兴趣，明确表示不想做这种业务。　　到底是什么原因造成了消防维修有业务市场却无人愿意”抢”这一块蛋糕呢？一位消防业务的业内从业人员杜先生向记者讲述了其中的“反常”。　　操作周期长，占用资金多　　杜先生说，住宅小区的消防维修工程属于维修类业务，这类业务维修时，物业公司基本没有资金，而是依靠提取住宅专项维修资金来维修的，在维修时，因为要履行一系列的手续，比如需要查勘、需要报价、需要消防队证明

4、、需要业委会审批、需要公示、需要上报房管局、需要审计等等过程，这一过程往往受到不确定因素的影响较多，容易在是间形成时间的拖长，按照一般的工程维修来说，时间跨度往往达到3-6个月以上。这样一来，维修上所耗费的周期，维修中所占用的资金量就比较大，只要稍有不甚，往往容易造成资金积压，融资成本偏高，细算账往往会形成划不来，也许会吃力不讨好。　　维修耗工多，维修难度大　　据介绍，小区的消防维修工程往往是沉积多年的消防毛病，由于长期带病运行，好多毛病一时难以查清。而且小区的消防因为相对于商业楼来说，小区面积大、管网

5、跨度长、管线复杂密布、管网改动多、隐蔽工程多。这种情况下，消防的管网渗漏、联动不灵、烟感失灵、报警损坏等情况较为复杂，查勘起来比较麻烦，有时候为了一个渗漏点往往查多少天也无法找到漏点。杜先生介绍，现在维修人员工资高，至少也要200元/天，而消防维修工程的用工量是包工包死的，如果查漏时耗时过多，极易造成亏损。他说，他们就施工过一个亏损的工程，本来以为报价足够，但就是因查漏的时间过长造成了用工超额，最后不但没赚，还亏了1万多元。　　设备太老化，保修矛盾多　　对于消防维修工程来说，好多的维修并不是一次性能够全

6、部完成的，往往是在施工时已经维修好了，也不渗漏了，也各系统运行正常，但是由于这些消防设备已经长时间运行，各种配件已经处于不确定状态，很难保证其再次损坏的时间。有时往往这里刚一维修结束，下一个问题已经产生了，按理应该是并不包括在原有的报价中，需要物业公司另行支付相应费用，但是由于刚刚报价，还未结算，物业公司不可能承认，所以只能再次维修。况且维修工程通常需要免费保修1年以上，在这期间内极易出现消防的再次渗漏或损坏，维修公司不得不再次派人维修，其耗时耗料又会出现严重的不确定因素，会造成结算后的二次亏损。据杜先

7、生说，他们就在接这类工程时出现过，原来结算时还是赚钱的，但是等到保修期满却出现了亏损，风险比较大。　　据业内有关人士介绍，消防维修难已经成为物业公司运作中的一大风险，现在消防的法规越来越健全，消防队的检查和要求越来越高，消防管理的风险也越来越大，已经演化为风险大于利润，让物业公司为此提心吊胆。那么，如何来化解住宅小区消防维修难？如何来保证业主居住中的消防安全？（未完待续）　　如何破解住宅小区消防维修难？　　又如何让业主的生命财产安全得到保障呢？业内有关人士认为，有关方面应该共同努力，鼓励物业公司和维修单

8、位共同做好消防维修和管理工作。　　一是物管要树立以”护”为主的消防管理思路。消防系统是一个完善的系统性工程，特别是现在的消防系统，具有高度的智能化，在日常管理中，物管企业应加强维护和管理，树立以”护”为主的思想，以养护为基础，尽力延长消防系统的寿命。一旦出现问题要立即组织维修，及时排除消防运行中的小问题，避免出现破坏式使用，直到瘫痪才想到维修。一位消防从业人员说，消防系统某种程度上类似汽车，如果你加强日常的维护，及时保养、经常检查、保持及时