违章建筑的承租人能否获得补偿安置.doc

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1、违章建筑的承租人能否获得补偿安置？   截至目前，我国尚没有一部专项性的法律、法规、规章对违法建筑的处理认定作出规定，关于违法建筑的界定与处理规则散见于土地管理法、建筑法、城乡规划法等规定之中。加之我国法制发展进程较短、立法变迁频繁实践中，违法建筑已成为全国范围内普遍存在的历史遗留问题。在房屋租赁关系中，一旦房屋被认定为违法建筑，那么，根据《合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，房屋租赁合同将被认定为无效合同。房屋租赁合同无效通常会产生的财产返回、赔偿问题，以租金、房屋装饰装修、扩建成本三项最为常见。这些问题该如何处置？《合同法》第五十八条又规定：

2、“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；《民法通则》第六十一条第一款也规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据前述两项规定，违法建筑承租人已支付的租金中剩余租赁期限部分应当退还，该问题的处理较为简单。不过，就房屋装饰装修、扩建成本的处理，就复杂得多。首先，就房屋装饰装修的问题，应当区分装修是否经过了出租人

3、同意、装饰装修物是否形成了附和（既不可拆卸）、双方在合同无效后果发生中的过错比例、出租人意志等四项因素进行确定：（1）承租人经出租人同意装饰装修，但装饰装修物未形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由承租人拆除；（2）承租人经出租人同意装饰装修，但装饰装修物已形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；（3）承租人未经出租人同意装饰装修，承租人不得主张由出租人进行赔偿。其次，就扩建成本的问题，应当区分扩建是否经过了出租人同意、双方就扩建成本有无约定以及双方在合同无效后果发生中的

4、过错比例、是否办理合法建设手续等四项因素进行确定：（1）承租人未经出租人同意进行房屋扩建的，扩建成本由承租人承担，不得主张由出租人进行赔偿；（2）承租人经出租人同意扩建的，双方就扩建成本承担有约定者从约定；（3）承租人经出租人同意扩建的，双方就扩建成本承担无约定的，如果扩建房屋办理了合法建设手续，那么扩建成本应当由出租人负担，如果承租人已支付的，可主张赔偿；如果扩建房屋未办理合法建设手续，那么扩建成本应当由承租人负担。前述处理原则中，均涉及一个问题，即承租人、出租人在合同无效后果发生中的过错比例。该比例如何进行认定？一般认为，承租人在租赁房屋时有要求出租人出示房屋权利凭证的注意义务

5、，如果承租人在确定租赁关系前已经要求出租人出示房屋合法的相关凭证，而出租人也进行了出示（并不限于房产证，只要是一般生活经验能够让承租人相信房屋合法性的相关材料即可），进而承租人基于房屋系合法建筑的信任租赁房屋的，承租人不具有过错；但如果承租人未要求出租人出示房屋权利凭证，或者在明知租赁房屋是违法建筑的情况下仍然承租的，则承租人具有过错，应当与明知房屋是违法建筑仍然予以出租的出租人共同分担相关损失。（陈博扬/文）