光谷世界城商业运营管理公司计划书（第二部分）.doc

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2、资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示　　第二部分项目商业运营管理公司组建模式与功能架构　　一、商业运营管理公司筹建的必要性　　（一）开发遗留资产价值的交接与核算　　在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示：　　1、一期项目中，销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层主要进行招商公开租赁。　　2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数量多，分布广　　3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产　　4、为运营推广

3、而设立的网站信息中心等软件产业　　5、配套的仓库　　6、室内外各类多种经营点的设立和租赁　　以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益。　　当然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运营管理公司时也可以把这些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运营管理公司能更好的

4、发挥管理职能，收益渠道较多，维持日常运转有一定的保障。　　（二）确保项目的运营兴旺和持续发展　　项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使世界城在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标，这才是一个商业地产项目良好开发运营观念，任何短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。　　所以，要确保项目后续运营的兴旺发展，就必须组建专业的运营管理公司，专门负责项目的商业运营管理。　　（三）为二期和三期的

5、持续开发提供强大动力　　光谷世界城的开发总面积120万㎡，规划以主题特色及完整机能的九大组团，由一条1350米的世界最长步行街串联为一体，规划的商业规模达40万㎡和80万㎡的高档住宅。其中一期开发仅16万㎡，可以说，一期开发只是一个开始，后续还有巨大的开发量。一期开发一旦建设完毕，必须要依靠良好的运营管理来做旺商场，使一期实现真正的商业价值。如果后续开业运营失败，必将对项目后续开发产生难以挽回的负面影响。另外，通过一期的良好运营管理，使投资者、运营者等获得了理想的经济收益，同时建立了一个专业和经验丰

6、富的运营团队，对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营管理的巨大促进也不言而喻。　　所以，必须要有专业的运营管理公司，为项目整体开发进程服务，二期和三期的持续开发才有足够的动力。　　（四）协调各方面的关系　　商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。　　（五）开发商自身可

7、持续发展的需要　　1、令商业物业”保值、增值”，盘活开发商的固定资产。　　要解决商业物业如何”保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的运营性专业人才，实行专业运营管理，有利于使房地产公司物业及商业项目持续稳定的发展，在投资市场成为炙手可热的投资品，盘活公司的固定资产，并使之”保值、增值”，为公司带来稳定的收益。　　2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长　　运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，配合集团公司走专业化发展道路。　　3、增加资金运

8、作途径　　运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。　　4、专职处理商业物业问题　　运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。　　5、商业领域的长远发展　　运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。　　二、项目商业运营公司组建模式　　（一）商业运营管理两大工作