第二单元 物业管理——日常管理

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1、案例分析篇第二单元日常管理[案例一]小区养狗伤女童法院判赔三千元某日上午，潘先生5岁的女儿在自家私家车旁玩耍时，被同一小区业主黄某的2只宠物狗抓咬致伤。经宝安人民医院检查诊断，“可发现双大腿被狗抓伤痕迹”，并为其注射了5支狂犬疫苗，但由于受到惊吓，女童为此常在噩梦中惊醒，寝食不安。潘先生得知，黄某所养宠物狗不但未领取《养犬许可证》，而且也未打过防疫针，没有《犬类免疫证》，加上听医生说狂犬病潜伏期可长达10年之久，因而非常担心也非常气愤。由于黄某不愿给予任何赔偿，物业管理公司也不愿承担责任，潘先生在为期1年的多次索赔未果后，于去年8月10日把黄某和物业管理公司一起告上了法庭，要求他们连带赔偿女儿

2、精神损失费3万元，另医疗费、交通费、护理费、营养费及伙食补助费共计7353元，并要求黄某停止养狗，赔礼道歉。[案例分析]近年来，因为饲养宠物的人越来越多，违规饲养宠物引发的各种社会问题也越来越突出。这些问题主要集中在宠物扰民、宠物伤人、宠物吓人、污染环境及传播疾病方面。类似本案例中宠物狗伤人事件是其中比较典型的案例。《治安管理处罚法》中明确规定，饲养动物干扰了他人正常生活的，就可以进行警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，那么宠物主人就会面临200元以上500元以下的罚款。也就是说诸如宠物深夜乱叫、随地大小便等现象，只要有附近邻居报警说影响了他的生活，那么警方就要进行查处，但由于取证难

3、度大，作为管理部门经常无法处理。避免这一问题，主要是依靠饲养宠物人自身文明素质的自我约束。从《物业管理条例》看，物业管理企业对涉及公共秩序、公众安全的隐患，主要是承担向上级管理部门报告的义务，没有执法的权利。也就是说，物业管理企业在管理辖区对饲养宠物的行为，不具有公众所理解的通常意义的管理权利，《物业管理条例》所提到的“制止”，实际上只能是教育或劝阻，物业管理企业更进一步的行动也只能是履行报告的义务。综合前面所提到的管理部门执法的难度，对宠物伤人事件，物业管理企业不应承担任何民事连带责任。根据民法通则的规定，饲养的动物致人损害的，应由动物饲养人或管理人承担责任，物业管理公司既不是饲养人又不是管

4、理人，不应承担赔偿责任。当然，没有履行“制止”和“报告”义务的物业管理企业除外。[相关法规制度]《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《物业管理条例》[解决方法]从本案例看，在小区内禁止养狗，物业管理公司己在力所能及的范围内尽到了责任。对潘先生提出的索赔要求，物业管理公司应准备证据积极应诉，不能接受其要求。事发前公司曾两次发出通知，要求黄停止养狗并于8月13日前将狗迁出小区，可以说完全履行了应尽的义务；事发后，他们曾督促黄某给狗打了防疫针，黄某也写下了一份“由此引起的后遗症本人愿承担一切责任”的保证书，至于黄某不愿履行他们调解后达成的协议，物业管

5、理公司是无能为力的，但善后思路、措施清晰，也很好地尽到了协调管理辖区和谐相处的责任。物业管理公司在日常管理中，应与业主委员会、居民委员会共同加强宣传教育，让饲养人知道宠物致人伤害是一种人身侵权案件。按照法律规定，动物致人伤害实行无过错责任，也就是说，即使动物饲养人或管理人没有任何过错，也应承担相应的赔偿责任。即使由于受害人的过错造成损害的，对于受害人的过错行为，要由动物饲养人或管理人承担举证责任。如果物业管理辖区内，一旦出现宠物伤人事件，物业管理公司应立即报警，由公安部门出面处理。配合公安部门、业主委员会、居民委员妥善做好善后调解工作。[案例二]饮料瓶堵住排水管物业管理公司被判赔偿沈先生是本市

6、一小区501室业主，在2003年8月23日凌晨1点30分左右，因天突降暴雨，沈先生发现屋外下雨，而雨水却从6楼直接渗入到他的房间，他家中的床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等设备都不同程度地被水浸湿，装修也遭到一定的破坏。沈先生发现之所以房间进水，是因为楼顶的排水管道被饮料瓶给堵塞，致使雨水不能及时从雨水管道中排出，雨水沿屋面缝隙先流入601室屋顶、墙顶和吸顶灯等处，之后就流入沈先生的501室。物品受损，装修遭水，沈先生就找物业管理公司要求索赔，可是双最终没能达成一致意见。之后，沈先生就将物业管理公司告到法庭。[案例分析]楼顶排水管是屋顶排水系统的主要组成部分，属于物业共用设施。对物业共用设施设

7、备的运行、维修、养护和管理是物业服务合同约定的基本内容。这是一件因物业保洁服务不到位而导致纠纷的案例。在物业管理服务实践中，因为不按照或不认真执行物业保洁标准规程作业，而导致业主或使用人人身和财产受到伤害的案例也是时有发生的。所以，在物业管理服务中，我们不能再只把物业保洁看成是简单的形象工程，还应该从安全保障的角度给予全新的认识。本案例经法院审理认为，物业管理公司作为物业管理企业对物业管理区域内的