浅谈房地产行业营运资金管理.pdf

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1、阴财会月刊·全国优秀经济期刊浅谈房地产行业营运资金管理王晓琪渊中国海洋大学管理学院青岛266003冤【摘要】房地产行业是一个资金密集型行业，具有投资大、回收期长的特点。如何进行营运资金管理、提高营运资金管理水平将直接影响企业经营的成败。本文基于房地产行业特点，对房地产的资金来源进行分析，并分渠道论证了房地产行业营运资金管理的方法。【关键词】房地产行业融资营运资金管理从20世纪90年代中期开始，我国的房地产行业逐步走其资金周转速度明显低于其他行业。向市场化，经过十多年的发展，我国的房地产行业已进入了黄2007年，我国房地产市场十分火

2、热，企业高价拿地、大量金发展期。自2008年末以来，全国房地产开发企业维持在两圈地的现象屡见不鲜，由此沉淀了大量的开发资金；从2008万多家。根据中国企业营运资金管理研究中心发布的中国上年开始，房地产市场持续低迷，信贷环境也延续了近一年的从市公司营运资金管理调查报告中的数据可以看到，房地产行紧格局，由此导致地产商的开发资金普遍比较紧张；到2009业的营运资金周转期最长。这是因为，房地产项目本身就具有年，我国房地产市场经历了一个急转向上的行情，经济刺激计建设周期长、资金占用量大、资金周转慢的特性，再加上受美划和宽松的货币政策是支持房

3、地产市场回暖的重要宏观背国次贷危机引发的全球性金融危机的严重影响，以及我国政景。继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行府的宏观调控，使得一些资金周转慢、资金管理不善的企业受住房贷款利率七折优惠的细则，其他银行的优惠政策细则也到很大冲击。可见，加强企业营运资金管理水平、提高企业营相继出台，为楼市回暖打好了政策基础。进入2010年以来，中运资金运营效率已是房地产企业管理者的必然选择。央政府便启动新一轮房地产调控，尤其是国务院2010年4月一、房地产行业特征及其营运资金因素分析中旬出台的“新国十条”，发布通知同意逐步推进房产

4、税制改房地产行业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属革，住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标于第三产业，具有以下特征：准后，房地产市场加速异变。为了能够在不断变化的市场中立1.投资成本高。房地产行业属于资金密集型行业，所需稳脚跟，在激烈的竞争中获得优势，维持广阔的发展空间，避资金投入高。首先，由于土地资源稀缺且不可替代，供给有限，免出现资金周转困难，甚至资金链断裂的危险，提高营运资但人们对土地的需求却与日俱增，这一固有矛盾使房地产的金的管理效率已成为很多房地产企业的当务之急。土地价格不断上升。其次，由于房屋的建筑

5、、安装要耗费大量基于房地产行业的特点，按照王竹泉教授提出的按资金材料和资金，需投入大批工作人员和大型设备，因此投资成本来源渠道对营运资金进行分类的方法，可将房地产行业营运大大高于其他一般产品。资金做如下分解：2.投资回收期长。对每一个房地产开发项目而言，从开经营活动营运资金理财活动营运资金始选择地块到最后达到可出售或可出租状态需要3耀5年的营销渠道生产渠道采购渠道货币资金尧交易性金时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获营运资金营运资金营运资金融资产尧交易性金融得租金来收回投资则需要更长的时间。另外，由于投资周期应收

6、票据在建开发产品原材料存货负债尧应收股利尧应长，占用资金量大，需要支付大量的贷款利息，因而在一定程应收账款拟开发产品预付账款收利息尧一年内到期度上增加了房屋成本。房地产开发渊房地产开发成本冤应付账款的非流动资产尧其他产品应付职工薪酬应付票据流动资产尧短期借3.投资风险大。由于房地产企业开发投资占用资金多，预收账款其他应收款款尧应付股利尧应付相应的投资风险因素必然增多，且企业投资容易受到政治、经应交税费其他应付款利息尧一年内到期的非流动负债尧其他流济、社会环境、国家法规政策等不可控制因素的影响。一旦投动负债资失败，资金不能按期收回，

7、房地产企业往往就会出现资金流枯竭，甚至不能按时偿还银行贷款的本息，严重的将直接影响据中国企业营运资金管理研究中心发布的中国上市公司企业的生存和发展。营运资金管理调查报告显示，2008年房地产行业经营活动营房地产行业上述三个特点，实际上是它的劣势，这决定了运资金周转期的平均值为488天，理财活动营运资金周转期阴窑74窑援中旬全国中文核心期刊·财会月刊阴为0天；2009年房地产行业经营活动营运资金周转期的平均津松江（-212）、世茂股份（-204）、广宇发展（-193）。值为545天，理财活动营运资金周转期为34天。由此可见，理房地产

8、行业的采购，主要是对土地进行“招拍挂”及对建财活动营运资金的周转对企业营运资金管理绩效的影响甚筑用原材料进行采购。在采购渠道管理过程中，应重点关注以小，故不在本文讨论范围之内。下几个方面：淤注重与供应商建立一种以合作和信任为基础二、房地产企业融资问