杭州中小户型创新研究报告.doc

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1、第一篇：小户型创新背景浅析一、政策背景：2006年5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。2008年10月22日，财政部发布《继续加大保障民生投入力度切

2、实解决低收入群众基本生活》的通知，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。二、杭州市住宅发展规划住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占8

3、5%。保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米（约15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。三、政策促使小户型创新：由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则

4、迫在眉睫。一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。随着竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋

5、功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。第二篇：小户型创新（“偷”面积）浅析一、何为“偷面积”。1、依据一：《建筑工程建筑面积计算规范》。偷法：1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大。1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。2、依据二：杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算

6、规则》。规则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑，或层高大于等于4.8米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。偷法：巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发。增加层高，一层产权两层实用。二、“偷面积”的几种常用方法。1、不计面积的1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)空间的延伸。1-2、落地凸窗(2.2米内)空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。1-3、可局部拆卸内假凸

7、窗增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。1-4、两层高以上的普通大露台增加使用面积但是不占用房间面积。1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间增加辅助使用空间。1-7、双首层设计的”地下空间”增加辅助使用空间或变现更多实用面积。1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积增加辅助使用空间。1-9、超高内庭院可变现实用面积。1-10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层增加辅助使用面积。2、计半面积的2-1、一层普通大阳台，未封闭的

8、阳台，挑廊。2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。2-3、可以变房间的内阳台。2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。3、计一层面积的室内超高层3-1、室内4.0米以下增加空间体量和舒适度。3-2、室内4.4米－6米甚至更高增加空间体量