关于海口市别墅市场专题调查报告

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1、关于海口市别墅市场专题调查报告西海滩项目全程策划报告第一部分：关于海口市别墅市场专题调查报告前言1—1别墅的由来1—2别墅的分类及其特性分述1别墅按建筑形态分类及特性分述★独立别墅★联体别墅★联排别墅（排屋）★新型别墅2别墅按市场级别档次分类及其特性分述★顶级豪宅型别墅★高档型别墅★中档型别墅★经济型别墅3别墅按单套总建面积分类及其特性分述★130—160平米★161—200平米★201—250平米★250—300平米★300平米以上4别墅按建筑风格分类及其特性分述5别墅按居住功能划分及其特性分述★休闲度假型别墅★经济生活居家型别墅·投资保

2、值型别墅6别墅区域分布分类及其特性分述1—3别墅产品规划综述1别墅产品功能特点2别墅建造用材等特点3别墅小区规划特点4别墅配套设施特点1—4别墅市场构成体系综述1别墅产品在市场中的卖点构成2别墅消费金字塔结构3别墅物业主要行销通路和策略45海口市别墅市场调查（一）市场调查选取范围说明（二）海口市联体别墅市场调查（三）海口市独立别墅市场调查（四）西海岸住宅市场调查（五）综合归纳说明第一部分、项目研究背景别墅的分类目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现

3、机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下：别墅分类具体细分特性市场定位面积控制独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。顶级豪宅型高档型250平方米以上联体别墅双联三面采光，占地面积比独立别墅小；中、高档型160——250平方米三联有的两面采光，占地面积更小；中档型160——200平方米四联六联两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。经济型经济型130——160平方米130——160平方米联排别

4、墅排屋里弄式住宅顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。经济型130——160平方米新型别墅叠加别墅（双复式公寓）经济型130——160平方米又叫公寓型别墅，它是介于别墅与多层住宅之间，兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。···（三）别墅小区规划特点整体情况分析1、海南别墅市场趋向成熟海南别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代初期，随着海南建省和房产业的迅速发展，在海南出现了大批花园别墅群，形成海南别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类

5、型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在93年宏观调控,银跟紧缩政策后跌入了谷底。直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，岛外市场的兴起同时也带动了别墅市场的复苏。经过这几年的发展，海南的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成表明市场逐渐走向成熟。2、市场供应状况分析——供应量持续放大据统计，目前海口别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.8计算，则近2~3年内海口别墅市场的供应量将达到940万平

6、方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。——区域分布以近郊为主目前绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中主要分布在海口湾及西海岸板块在售别墅项目总数占到了海口别墅供应量的70%以上。如下所示：——价格结构合理通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前海口别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，海口别墅市场的产品结构与海口市消费结构存在着结构性矛盾。

7、2、市场需求状况分析——短期内需求增长有限目前海南约80万人口，以5口之家计算，约有16万个家庭单位。按照现有人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有2％的家庭购买别墅，这样仅海口本地就蕴藏着3200套别墅的消费能力，它还未包括来自港台地区及周边省、市的购买者。而目前海口别墅上市的总量还不到1000套，仍然有较大空间。因此，长期看好的别墅市场在短期内显然是供过于求。海口市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。本次调研表明，今年开盘的别墅项目就有5个，短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。对本项目而言，前期的市场定位变得

8、尤为重要，如何在现今纷乱的竞争局面中实现利润最大化并奠定初步的品牌基础，市场定位的正确与否为根本之因素。3、市场前景预测从需求结构的角度分析，海口当前别墅市场较之以前有了质的飞跃