岷州商贸中心招商初步计划(浩凯).doc

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1、岷州商贸中心招商初步计划甘肃浩凯房地产营销代理有限公司兰州杰锐房地产策划咨询有限公司开宗明义简明扼要前言■岷州商贸中心品牌形象及功能定位策略一、项目品牌及功能定位二、特色主题概念设计与核心点的营造■岷州商贸中心租售招商策略一、商铺投资的关注因素二、项目盈利模式三、招商对象的选择四、招商策略五、招商执行操作■岷州商贸中心租售渠道组合一、渠道组合建议前言紧扣项目本身硬件功能的定位和未来商业经营管理等软件支持系统的定位，预测并迎合项目辐射区域内未来消费能力和消费需求的倾向，确立项目合理科学的业态规划为前提，达至项目整体适度超前是本案招商最终成功的基础。熟知

2、当地区域经济发展的特征以及城市功能规划、项目周边可借势资源的整合、以至项目辐射区域内未来消费能力和消费倾向，并结合如何让开发商省时省力实现项目的最大投资吸引力和项目未来可持续经营能力的提升是本案招商对象的选择依据。依我司长期以来对商业地产的定位策划、品牌包装策划、招商执行策划的综合经验来解读本案及本案所能辐射区域内的整体发展，以及对大型商业为核心的城市综合体招商对象的把握，我司在本案的招商策略上，将采取“双保险方案”来保障本案招商的成功。一是：对大型商业经营核心主力店及次主力店的引进有着丰富的客户资源库，并与其建立着长期的“连锁发展渠道开拓委托关系”

3、，使其与本案对接形成“好马配好鞍”，达到强势带动机构代理商、个体分销商及专卖店等散户的集拢进驻。（如：我司初步解读本案后，结合本案所在区域内辐射功能的优势，以及该区域未来商业发展的增长前景展望，第一时间接触了省内知名商业运营商“国防百货”、国贸旗下“西太华”、“东部服饰品牌广场管理委员会”、省内著名大型综超企业“大润发”、国内著名家电连锁发展企业“苏宁电器”以及兰州“义乌商贸城”、兰州“王府井百货”等多家大型专业商业运营企业。）二是：导入招商的4C营销理念，规划并建立本案后期经营管理、服务的支持系统，使家具、装饰、玩具等行业的上游生产企业通过本案平台

4、与下游代理商、分销商对接，走仓储式规模经营和低成本盈利的路线，增强本案的核心辐射能力和商品价格优势。本次招商计划建议，因时间关系及还未与贵司达成最终合作关系，我司未达到对本案进行深度诊断分析和市场的全面解读，未免带有较多感性认知和经验判断，还望贵司理解！于是，本案市场研究与客情分析、业态定位报告、招商主题推广、招商执行策略与执行细则本次未能提供，敬请谅解！■岷州商贸中心品牌形象及功能定位策略一、项目品牌及功能定位（略）二、特色主题概念设计与核心点的营造（略）■岷州商贸中心租售招商策略一、商铺投资的关注因素1、商铺投资收益的稳定性投资者对商铺投资的最终

5、目的就是是否能够为其带来长期可观的收益，因此商铺收益的稳定性是商铺投资者渴求的一个关键因素。2、投资的商铺是否具备长期的升值潜力商铺的投资是一个长期过程，它一般不会因房龄增长而降低其投资价值。3、商铺投资是否具有高回报率与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高，通常商铺的投资回报率为6%至12%，有的甚至达到15%以上。高回报率的收益始终是投资者追求的目标。4、商铺的经营出租商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。5、公用分摊面积明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。5、返租承诺返租带给商铺投资者的是稳赚不

6、赔的收益，增强投资者信心。6、贷款风险个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。投资者投资商铺考虑的问题归结为两个：投资回报率，增值保值。二、项目租售盈利模式1、明确经营目标为了保证招商目标能够成功地实现，因而在实施招商之前首先需要在投资回报经济分析的基础上确定“本案”短、中、长期的经营目标。（待定）2、确定盈利模式建议本案主导产权式销售、返祖委托专业资产管理公司或自建管理公司“产权与自营相结合”（产权式：资金回笼快；自营：持续的利润体现）3、明确管理模式本案应实现所有权、经营权和管理权的分离三、招商对象的选择依据紧扣项目本身硬件功能的定位和未来商业经营

7、管理等软件支持系统的定位，预测并迎合项目辐射区域内未来消费能力和消费需求的倾向，确立项目合理科学的业态规划为前提，达至项目整体适度超前是本案招商最终成功的基础。熟知当地区域经济发展的特征以及城市功能规划、项目周边可借势资源的整合、以至项目辐射区域内未来消费能力和消费倾向，并结合如何让开发商省时省力实现项目的最大投资吸引力和项目未来可持续经营能力的提升是本案招商对象的选择依据。四、招商策略核心主力店先行，辅助店随后的原则；主题购物产品项目优先，辅助项目填补的原则；仓储式规模经营和低成本盈利，创造价格优势，增强核心辐射力放水养鱼的原则；先做人气，再做生意

8、的原则；五、招商执行操作根据多年的经验我司建立了自己的招商实践模型：即：“5+1实效招商模式”。“5+1”模