江阴黄山湖项目佳价值论证报告.doc

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1、爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告目录江阴黄山湖项目最佳价值论证报告1.论证分析结论2.论证分析前提条件2.1.技术控制指标2.2.出售价格确定2.3.租售方案确定2.4.成本费用计算依据2.5.资金计划安排2.6.特别说明2.7.规划方案分析依据3.规划布局一（方案一2层独立式+2层双联）3.1.经济技术指标3.2.收入估算3.3.成本费用依据3.4.项目盈利分析3.5.成本构成分析3.6.财务评价基本结论3.7.综合分析4.规划布局二4.1.方案二（2层独立式+3层联排）：４３爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告4.1.1.经济技术指标4.1.2

2、.收入估算4.1.3.成本费用依据4.1.4.项目盈利分析4.1.5.成本构成分析4.1.6.财务评价基本结论4.1.7.综合分析4.2.方案三（2.5层独立式+3层联排）4.2.1.经济技术指标4.2.2.收入估算4.2.3.成本费用依据4.2.4.项目盈利分析4.2.5.成本构成分析4.2.6.财务评价基本结论4.2.7.综合分析4.3.方案四（2.5层独立式+4.5叠加式）4.3.1.经济技术指标4.3.2.财务评价基本结论4.3.3.综合分析４３爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告4.4.三种方案对比分析5.规划布局三5.1.方案五：2.5层独立式+联

3、排+4.5层叠加5.1.1.经济技术指标5.1.2.收入估算5.1.3.成本费用依据5.1.4.项目盈利分析5.1.5.成本构成分析5.1.6.财务评价基本结论5.1.7.综合分析5.2.方案六：2.5层独立式+3层联排5.2.1.经济技术指标5.2.2.财务评价基本结论5.2.3.综合分析5.3.两种方案对比分析6.规划布局四6.1.经济技术指标6.2.财务评价基本结论6.3.综合分析４３爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告7.附表7.1.方案一成本及盈利测算7.2.方案二成本及盈利测算7.3.方案三成本及盈利测算7.4.方案四成本及盈利测算7.5.方案五成

4、本及盈利测算（方案七）7.6.方案六成本及盈利测算（方案八）４３爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告前言——我们的论证思路到目前为止，易道出的设计方案，从总图的规划布局上看，实际上有四种布局，即有四种方案，在每种现有方案的基础上，可在不改变规划布局的相对空间关系上，进行物业类型的替换、重组，每种方案可衍生出若干种细分方案。本价值论证报告，将采取二层对比关系，对方案进行详细的分析和对比，寻求最佳方案。首先是基于每一种方案，在规划布局、空间关系相对不变的情况下，进行不同物业类型的替换，寻求每一种规划方案中相对较优的物业类型组合。其次是对四种规划、四种空间关系中各自

5、最优方案的对比，寻求最佳的规划布局、相对空间关系。最后综合上述两个层面的对比分析，寻求最佳综合结论，指导项目的规划设计与建筑设计。1.论证分析结论４３爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告最佳价值论证以项目评价及市场定位为基础背景，结合易道设计公司在前一阶段提供的几个规划方案，对相关财务数据进行科学的调查、搜集、整理和测算，从经济价值角度为本项目指出最适合的开发及销售方案，为项目前期决策作参考。>>根据目前规划方案，可供选择的四种规划布局：规划布局一规划布局二４３爱地时代地产顾问黄山湖项目·最佳价值论证报告规划布局三规划布局四此次价值最佳论证结论的财务指标数据及

6、各方案的优缺点如下：物业类型容积率开发成本销售收入开发利润品牌优/劣势规划一方案一独立式+双拼0.2810877.04155003762.71★★★★★品牌形象高；资金回笼快；方案报批顺利。盈利能力相对较小；地块价值没最大利用。规划二方案二2层独立式+联排0.3811586.75195406868.78★★★★品牌形象较好；资金回笼较快；方案报批顺利；盈利能力比方案一强。地块价值没最大利用。方案三2.5层独立式+联排0.3911667.2420047.57267.62★★★盈利能力较强；品牌形象尚可；资金回笼较快；方案报批顺利。地块价值没最大利用。方案四2.5层独立式

7、+叠加0.4812292.1421083.57621.23★★盈利能力较强；资金回笼较快；方案报批顺利；品牌价值较低，形象弱。地块价值没最大利用。规划三方案五2.5层独立式+联排+叠加0.5112544.0822940.59123.22★★盈利能力很强；方案实现用地价值最大化。品牌价值低，形象弱；报批存在难度。方案六2.5层独立式+联排0.4211966.2221932.58749.03★★★盈利能力很强；品牌形象尚可。方案实现用地价值不是最大化；报批存在难度。规划四方案七2.5层独立式+联排+叠加0.5112544.0822940.59123.22