新形势下发展养老地产的几点思考.doc

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1、新形势下发展养老地产的几点思考河南省建设工程设计有限责任公司河南省450000【摘要】近年来，随着传统的单一住宅开发模式面临经营困境，养老地产已经成为众多房地产企业转型发展的新方向。但是，目前我国针对养老地产的实践，还停留在探索阶段，还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。因此，探讨适合中国国情和市场需求的养老地产企业商业模式，具有重大的现实意义。【关键词】养老地产；开发模式；发展前景1、养老地产市场发展现状就目前我国养老地产发展阶段来看属于初期阶段，且发展速度较快，但仍存在几方面较为明显的问题。例如，目前养老地产

2、数量和规模有限，分布范围较小，且医疗资源以及相关配套设施不完善。据有关统计我国养老地产数量较少,总体老年公寓在一千家一下，H规模有效，无法满足当地实际需要。（1）养老地产市场专业化优势明显养老产业具有巨大的发展空间，也因此吸引了大量的投资主体参与。例如某地产企业，养老地产投资主体主要包括房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资机构等。整体而言，房地产开发企业主要承担养老住宅开发及养老服务设施建设，也会涉及到项目的运营与融资等领域；养老服务机构主要承担养老地产的日常运营与服务工作，由于专业优势，会对于养老地产项目

3、提出建设性意见；保险机构主要是将养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来并为一些项目提供资金支持。（2）养老地产基木覆盖不同养老诉求目前，从已经推出或者规划的养老住宅项目来看，已经初步形成适应于不同年龄阶段和不同健康水平的老年住宅产品结构，产品多元化供给模式已初步形成。根据老年人健康状况与意愿可分为老年养牛社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院五大类；根据居住的时间长短可分为常住型和候鸟型两类，其中，常住型老年住宅又可以分为适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅以及老年公寓，而候鸟型老年住宅则包括养老

4、养生度假中心等。候鸟型养老住宅一般适用于具有较高收入养老人群，而常住型养老地产更能满足一般人群的养老需求，未来发展前景广阔。（3）养老地产衔接融合有待加强养老地产产业链主要包括养老地产供给双方与政府监督方面，涵盖的机构包括政府机构、地产公司、保险机构、养老服务机构、其他投资者以及消费群体等。其中，房地产公司与保险机构、养老服务机构等构成养老产业的开发主体，通过各自的专业优势为养老产业提供诸如资金、技术、地产、医疗、保健、娱乐、理财、保险等业务支持，而政府则全程参与监督、指导，并提供资金与政策的支持。目前我国的养老产

5、业生态链已有雏形，并不断完善。由于养老地产尚处于起步阶段，与一般性住宅地产差异性较大，业界尚没有特别完善的发展模式与合作机制，各产业间跨界合作融合尚需加强。2、中国养老地产的开发模式2.1度假型养老社区模式度假型养老社区是养老地产结合旅游业、养牛资源开发的新型创意模式。这类项目选址时会更注重当地人文内涵和风景资源，养老社区会根据自身资源特色加入长寿、养牛、康复文化理念，搭配相应的养牛、康复服务，如温泉水疗、农业种植、果蔬采摘等。因此，此类开发模式多集中在牛态环境良好、气候舒适宜人的具有丰富的风景资源和特色的文化风俗

6、的地区，如海南、云南、广西等地区。相对于其他几种养老社区提供长期的住宅，度假型养老社区的居住形式则具有时令特征，老年人通常根据自身时间安排，选择一年当中的某个季节或时段来此居住。2.2综合性养老社区模式综合性养老社区是一种不仅为老年人提供居住建筑还为老年人配备各种类型配套设施的居住类型模式。因此，综合性的养老社区一般较大，为了避免受城市土地资源缺乏的束缚，通常在城市郊区的环境更好的位置建立，且以低密度的开发形式来与郊外环境保持协调，减少对周围环境的破坏。综合性养老社区能针对不同身体状况的老人提供服务场所，主要包括养

7、老住宅、养老公寓、养老护理机构等。除了提供良好的住房条件和环境，还配备了一个方便，完善的老年人生活设施，包括老年人活动中心，老年大学，不仅让老年人老有所居，还让老年人老有所学。2.3在社区中开发养老住宅及相应服务设施此类模式主要是指在新建大型社区时，专门规划区域建设养老组团，或是在普通社区中配建老年公寓、老少户住宅、老人专用住宅等各类养老产品。养老组团一般是多个规模较小的居住组团，与社区中其他组团实现资源共享，减少公共配套设施的建设。老年公寓，即在社区中针对无限制的老人有专门的楼栋,通常单独管理。老少户住宅，是将同

8、一家庭的老年人和子女分开，分别住在同一单元上下层或同楼层相邻的两套住宅里。老人专用住宅，则是在一般楼栋中选择部分套型，考虑老年人的生活细节、心理需求进行适老化设计后专门为老年人使用。这类开发模式优点在于老人能够居住于“混龄”社区，与自己子女相邻或相近，不仅能保持与外界的联系还能与子女相互照顾，因此又称为多代亲情开发模式。2.4医疗养老模式医疗养老模式是通过将