南宁市大户型商品房的投资价值与走势浅析.doc

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1、华中科技大学毕业论文题目：南宁市大户型商品房的投资价值与走势浅析专业：工程管理名:韦跃都学号：C200943345指导老师：覃芳2011年5月18日引言目录南宁市大户型商品房简介（一）大户型商品房的定义4（-）南宁市大户型商殆房的发展阶段5南宁市大户型商品房的投资价值分析（一）大户型的市场分析6（二）南宁市大户型商品房的投资优势分析7（三）投资大户型应该注意的问题7四、南宁市大户型商品房的发展趋势分析五、结论过去几年，随着楼市升温，楼价大幅飙升，大户型的住宅大受欢迎。投资客、炒家专门购入大户豪宅等待升值。许多人认为，这儿年南宁房价飙升的主要原因是大户豪

2、宅成了楼市提价“发动机雹在市场的发展规律屮，往往20%的少数主力消费者能左右80%的普通消费行为，所以大户豪宅“发动机”的论调不无道理。主流的大户型社区一般规模比较大，占地面积十儿万、甚至儿十万平方米以上，通常分多期开发。为了留住买家和吸引社会丄的成功人士在此安家，开发商会努力营造出高级亨受式的居家氛围。与屮小户型相比，大户型在许多方面都具有不可比拟的优势。在空问划分上，大户型功能分区的设计显然更为合理；在户型结构方面，全跃、复式的出现一改住宅结构的单调，为人们提供了更为便捷和舒适的居住方式。大户型的F1标客户大多是二次或多次置业的高端群体，詁位高、要

3、求高，更重要的是经济收入也高。另外，较有实力的投资客和大型炒家看重大户型单位的高投资回报。而且同一项H屮大户单位优势尽显更具保值功能。关键词大户型商品房；投资；价值；走势南宁市大户型商品房的投资价值与走势浅析引言自从房地产业发展以来，大户型和对于小户型而言，由于，总价高、首付高、税负高、转手难等因素，并没有受到大部分人的青睐。小户型的而积虽小但丝毫没有影响到居住的舒适度和可住性。大户型是否值得投资？他在南宁的发展趋势又是怎样呢？现仅通过南宁市的大户型商品房进行了研究，对南宁市的大户型商殆房的投资价值与走势进行分析。南宁市大户型商品房简介(-)大户型商品

4、房的定义大户型商殆房的定义可谓说仁者见仁智者见智，对于究竟什么样的房子才算的上是大户型没有专门的定义。大家普遍认为有三个界定标准：一个可以从面积大小来界定，比如120平米或者113平米以上的为大户型；一个可以从售价来界定，比如单价高、档次高的豪宅；还有一•个从占地面积、容积率来界定，占地面积大、容积率低的低密度住宅。南宁市有按照根据各地建设主管部门出台的关于“普通住宅”与“非普通住宅”的实施细则为标准确定的，H前只有在该类房产交易屮才会涉及税费。如南宁市非普通住宅的确定标准：1、建筑而积144平米以上；2、容积率1.0以下；3、成交价格高于同级别土地地

5、上成交均价的1.2倍的。3者符合其一就视为非普通住宅，在交易屮会缴纳：契税：3%（普通住宅为1.5%）营业税：房产证填发5年Z内的5.5%,5年Z后为差额的5.5%（普通住宅满5年的免交）:个人所得税：1%土地增值税：1%并递减（非普通住宅免收）（-）南宁市大户型商品房的发展阶段南宁房地产真正的发展，特别是大户型商品房的开发,应该在03年以后，98年一2003年属于发展初级阶段。初级阶段,南宁市很少有大户型的商品房的专业开发及营销。在售的大户型,往往是顶楼的楼屮楼、或是顶楼的阁楼进行改造而成。同时，由于大户型的建筑成本较一般的户型较低，单位销售价格与也

6、较其他户型要低一些，或是赠送由大阳台、大露台等。在营销的过程中并没有重点的推出，往往是其他户型清盘后再进行折价销售，更有甚的出现了180平方以上的、楼屮楼的经济适用房。从用户的置业角度来看，购买大户型是由于家庭成员较多，需要更多的房间来解决家庭成员的空间分隔问题。据了解，半期的小区如恒大新城、澳华花园、等，最后销售出去都是大户型。第二阶段，出现了一些主打大户型产品的楼盘，如和润园、领世郡、骋望•骊都、凯悦国际、瀚林华府、民发•大观天下、塞纳维拉、保利•21世家等，东盟商务区、柳沙半岛的楼盘更是出现了大户型的集中区域。主流的大户型一般具有地段优、景观好、

7、规模大、环境优美等特性。开发商己经对大户型开展，推出如“入户花园”、“超大露台”、“N+1户型”等专业的营销，同时开发商亦不惜重本营造优美的人文景观，造假山、造水景，甚至为了需要开挖人工湖，建造高尔乎球场设置各种高级景观设施。用户的置业因素进一步提高为环境，一般包括社区内的人文景观和户外的自然环境。依山傍水，山水相连，天人合一的境界是人类对回归自然的永恒追求，更是现代都市人梦寐以求的理想生活。2006年6月，国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称…90/70,政策"开始实施，抑制了大户型的总体比例。三、南宁市大户型商品房的投资价值分析(

8、-)大户型的市场分析建设部部长汪光秦曾透露，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲FI消费,全力