某酒店投资可行性研究报告.doc

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1、百合花酒店投资可行性研究报告一、投资者背景Y公司有20年历史，注册于香港，注册资金500万美元，以不动产投资和酒店经营管理为主要业务。Y公司于1990年进入内地发展，截止2006年底，总资产已达四十亿元人民币，净资产达25亿元人民币（约3亿美元），已经形成不动产投资开发，酒店投资经营及相应的发展模式和经营管理团队。其差别化经营的特点在于将投资重点放在中小城市（即所谓的二线城市），形成了一定的区域优势。为追求长期利益和内地不动产价值可预期的升值潜力，公司开始布点投资中等规模的酒店并将其作为公司战略资产经营。二、项目概

2、况Y公司酒店项目取名为“百合花酒店”，拟建于S市北部规划新建城市CBD的环城东路以东、绍大路以南地块，项目西临50米宽的环城东路，北临62米宽的绍大路，视野开阔，道路两侧绿化带已形成。项目距老市区中心约2公里，距S市火车站约0.8公里。项目已取得面积6公顷的土地用于建设。“百合花酒店”规划总建筑面积50000平方米，规划主体建筑高度21层。主要建筑物有酒店、健身中心、商业用房及配套用房等。项目公用设施接入方案已获得当地政府批准。具体为：1.给水：计划从区块南侧和东北道路直接接管；2.排水：计划排入区块南侧道路排水沟

3、；3.排污：计划从区块西侧环城东路接管排放；4.供电：计划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入；5.燃气：计划从区块北侧绍大路直接接管；6.通讯、广播电视和网络：计划从区块北侧绍大路接入。“百合花酒店”建设规模由标准房300间；其它豪华套房20间；总床位630个并配套相应的服务设施组成。建设标准按4星级酒店标准设计。项目总投资20000万元人民币，全部投资由Y公司采用自有资金投入，Y公司拥有100%产权。本项目投资包括已经投入的土地、城市配套费用、项目建设费用和流动资金。三、项目建设方案1.项目建设目标按4星级标准建

4、设“百合花酒店”。成为当地商务和旅游主流酒店之一，服务于当地主要客流市场。项目也作为公司的战略资产承担公司资产保值增值的任务，为公司长期发展奠定基础。2.项目建设内容购买6公顷的土地用于建设；建设总面积50000平方米的“百合花酒店”；完成项目配套设施配置和建设、完成人员培训和试营业。四、项目运作方案1.当地发展现状2006年，S市实现国内生产总值539.82亿元人民币；城镇居民人均可支配收入20626元人民币。根据S市总体规划的目标，到2010年人均GDP为6万元左右。远期2011年至2020年GDP年均增长速度

5、为15%，规划期末人均GDP为18万元左右。为了实现上述的目标需要拓展城市空间，增强城市的辐射能力，加速新区的开发和旧城的改造建设。规划的CBD中心城区已经形成。2006年城市人口规模为85万，根据《S市总体规划》2020年为110～130万。近几年，随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的扩大，改变了单一型的城市布局。改变了三次产业结构，次中心城市地位已经稳固，经济发展前景良好，第三产业发展很快，本项目的外部条件较好。2.市场估测随着经济的持续增长，S市的企业实力及规模扩大很快，商务人士的交流急剧增加。椐当地统计，

6、近两年商务人士的来访量增加了60%，从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人，商务酒店爆满。预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。项目目标市场还处于增长期。由于S市地处中国长三角经济发达区域，随着S市旅游市场的开发，周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高，来S市的游客人数也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了对高档酒店需求的另一主要群体。项目的市场前景是好的。3.建设周期本项目建设期21个月，自2008年1月至2009年9月。本项目试运行3个月，自2009年10月至2009年12

7、月。自2010年1月起项目投产运营。五、项目资金使用方案投资估算本项目的投资估算范围为：土地征用费、土建工程、项目配套设备、项目设计费等。即：第一部分工程费用，其它工程费用，不可预见工程费用。(1)工程建筑费用本项目土建费用主要为主体建筑共5万平方米（包括辅助的设备用房、员工临时住房等约占10%），按内地现行造价1500元/平方米计算（包括道路、绿化、围墙等）、估算项目约需土建费用7500万元，项目全部装修费用（包括客房、厨房部分设施）4500万元。工程建筑费用合计12000万元。(2)主要设备费用本项目主要设备及

8、安装费用为：供水供电设施、空调、音响灯光，弱电（网络、通讯、电视等）、娱乐配套、消防等公用配套设施，共计3000万元。(3)土地征用费项目的土地属于政府出让的土地，项目总用地面积为6公顷（30亩）。由于本项目为当地政府鼓励和招商项目，早在两年前公司就已经获得土地的使用权，价格也较低。土地费按政府实际出让价格计算为每公顷300万元，总计土地征用费为1800万元