国内外房地产中介公司介绍.doc

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1、国内外中介公司介绍第一部分：美国中介行业概况-{"B+n,n,m-^(~9U2G'y(一)  美国房地产经纪人的发展历史1V+i7X'T"W":t5Q    1908年美国房地产经纪人协会NAR(NationalAssociationofRealtor)的前身成立，创始会员1646人。1928年2万3千人，1948年4万人，1968年8万7千人，1974年13万4千人，1975年43万5千人(1976年美国国家税务局正式规定独立合同制经纪人的存在，这是一个大的飞跃，一年增加30万人)。*]#Z,z;Q(V2A4C(

2、Y      1980年76万人，1990年81万人，2000年(笔者取得执照，加入NAR)76万人，从人数上讲，1980年到2000年这20年里没有变化，可能是贷款利率太高，销售不好所至。5a0m(B&~-r9c#}      2002年87万人，2004年110万人，2006年135万人，2007年前3个月下降到132万人，而在2002到2005年是美国房价增长最快的时间，现在开始下滑，经纪人也开始减少。9@'[/@#d/G7m    需要说明的是，不是所有的房地产经纪人都加入NAR，很多商业经纪人一般不加入，但绝大

3、多数从事住宅的经纪人均是NAR的会员，实际房地产经纪人数会高于NAR的会员(估计占10%左右)。"x0i$@*r)g1F    从以上可以看出，美国的经纪人经历了近70年(从1600人发展到13万人)，到了1975年才有了大规模的发展，所以很多知名的房地产经纪公司多数是在70年代发展其来的，诸如21世纪，RE/MAX，ERA等(ColdwellBankers是美国最老的经纪公司，1906年在旧金山成立的，目前由台湾信义独家代理中国业务)。(二)  美国传统中介没有上市公司(IPO);n%x+p:t&?;g)k/Q&?.m

4、2R看到有位业界知名的人士说美国的在房地产方面的上市公司大的多为中介公司，没有开发商(开发商规模小)，感到非常惊讶，实际上却不是的(CorrectmeifIamwrong).而且是在房地产相关的上市公司里诸如：建商(Builder)，开发商(Developer)，房地产投资(RealEstateInvestment)，商业地产(CommercialRealEstate)，物业管理(PropertyManagement)，贷款公司(MortgageLender)，产权公司(TitleCompany),建筑公司(Constr

5、uctionCompany)等等多如牛毛，就是没有中介公司，因为对别的与房地产相关的上市公司不了解，但对于中介公司却是了如指掌，至今笔者尚未找到一家独立上市IPO(InitialPublicOffer)的中介公司。!b3C%F6{;S0^  可能是因为CENDANT是世界500强或者是美国的SP500成员，而21世纪在国内一直强调自己母公司的强大，就给自己和公众甚至VC一个错觉，认为中介行业是一个很大的行业，而且中介在美国是很大的上市公司，而且很赚钱，可能大家没有详细的研究过21世纪的收益在CENDANT中占的比例是多少

6、，这是很重要的，或许只是几十分之一。如果是这种错觉，那么就很可惜了，希望不是。._2y#

7、/V.C0d8f4d$F/C  e      21世纪是在1995年被一家上市公司买去的，这家公司叫HFS，1998年改名为CENDANT，是美国著名的与房地产相关的公司之一(属于那种杂牌控股性质，公司*购买发展，业务有中介，租车，旅馆，产权，贷款，调职服务-RelocationService-2006年6月本人曾帮我的买主从他们手里买过一栋房子，子公司叫CARTUSINC)。"n1J%j&q4a$

8、#n      这家公司拥有四家

9、品牌的中介公司即Century21,ColdwellBanker,ERA(ElectronicRealtyAssociates  ),Sotheby'sInternational(豪华屋经纪公司)，以及全美国内最大的经纪人公司(不包括特许经营的)-NRTINC(64000位经纪人2005年)，21世纪只是其一，这四家品牌和NRT加起来是美国及世界最大的中介公司(全球经纪人总数在30-40万)，占美国国内二手房交易的25%。#~7d6~(J.^:h'_,j'b      2006年7月CENDANT把中介业务独立出来改名叫

10、REALOGY(CEDANT把公司一分为四，分别是WyndhamHotel&Resorts,Travelport,AvisandBudgetrentalcar,Realogy准备分别卖掉，私化-GoPrivate)，2006年12月又被一家大的私人公司APOLLOGROUP(阿波罗集团)买去，到6月份就不再是上市公司