北京市年度上半年土地市场分析及趋势预测.doc

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2、列房地产调控措施，2011年上半年中央及地方政府继续发布政策文件，加大调控力度。1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地”，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”；2月5日，国土资源部发布《关于做好城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，指出今年国土部门的重点任务是：“稳供应、保民生”，“控价格、防地王”，“严监管、促开发”；4月30日，出台“国十条实施细则”明确提出“限购令”，本地家庭限购第三套房，非本市户籍居民家庭需提交5年以上个人所得税缴纳证明或社会

3、保险缴纳证明限购一套；5月11日，国土资源部发布了《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,要求“调整完善土地招拍挂出让政策”，指出政策性住房用地主要以限定房价或地价的挂牌方式出让，商品住房用地主要以限定配建保障性住房建设面积的挂牌方式出让。频繁的调控政策让北京市土地市场受到较大影响，而年内连续6次上调存款准备金率、3次上调存贷款利率使得开发商拿地谨慎。2011年上半年北京土地市场成交总体较为活跃，但土地出让金额较低，多数以底价或略高于底价成交，且成交案例主要分布于郊县区域。12011年上半年北京市土地市场成交地块总体情况2011年上半年，北京土地市场共成交土地112宗

4、，成交土地总面积1025公顷，建设用地面积约700公顷，同比下降12%；成交规划建筑总面积约为1042.43公顷，同比下降14.7%；成交金额约为326.71亿元，同比下降48.32%。从地块用途看，2011年上半年商业、居住、综合、工业类用地分别成交15宗、19宗、12宗、66宗，成交面积以工业类用地为首（详见图1）。表12011年上半年北京市成交地块情况统计表统计指标总计商业/办公用地居住用地综合用地工业用地土地宗数（宗）11215191266土地总面积（公顷）102514923331612建设用地面积（公顷）7008614723444规划建筑面积（万平方米）104222926270

5、481土地平均价格（元/m2)31859058487712304893楼面平均价格（元/m2)3134588643505469823图12011年上半年北京市成交地块规划用途比例图从月份来看，2011年上半年成交量居首的月份为6月份，成交建设用地面积为196公顷，其次为3月份，成交建设用地面积为145公顷，（详见表3）表22011年上半年建设总面积汇总月份经营性用地（公顷）工业用地（公顷）合计13759962332557321124145432659755355108681116196总计256444700图22011年上半年北京市土地成交量变化图从土地成交变化图可以看出，2011年1-

6、3月份经营性用地成交量逐月下降，3月份开始反弹且逐月上升。这是受去年上半年“地王”影响，为避免在2011年3月“两会”召开期间，再次出现“地王”带来的政治风险，在1-3月成交的46宗土地中，共成交21宗经营性土地，其中仅三宗为居住用地。从成交建筑面积来看，1-3月，经营性用地成交面积仅占总成交面积的30%，总交易额相比2010年同期有大幅下降。4月开始，北京市国土局才开始批量供应居住类土地。22011年上半年北京经营性用地市场分析2.1经营性用地交易情况分析（1）成交量同比大幅减少2011年上半年，北京土地市场共成交经营性土地46宗，成交建设用地总面积约为256公顷，同比减少43.5%；

7、成交规划建筑总面积约为561万平方米，同比减少33%，成交量降至近两年来半年最低水平，（详见图3）。土地市场交易从2010年下半年的高位骤然回落，2011年上半年土地交易量大幅减少，其原因主要是受3月份“两会”在北京召开及楼市调控政策的双重影响。2011年第一季度成交的土地平均容积率约为2.19，同比、环比皆大幅上升，土地集约利用有所提高。图32007年-2011年上半年北京经营性用地成交量情况图（2）居住类用地交易活跃，成交量所占