浅析以房养老与延迟退休制度.doc

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1、浅析以房养老与延迟退休制度浅析以房养老与延迟退休制度姜博(201310578)随着小国社会老龄化的程度逐渐加快，小国的养老问题也慢慢进入人们的视野内，相应的以房养老等养老制度也陆续出现了。本文在这里对养老措施小的以房养老做出点评。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得-定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。它乂包拈三个形态：其一是，原始形态，出售住房，住进养老院养老老年人出售口己的住房产权和使用权，靠售房款住进养老院。

2、其二是，屮级形态，遗赠抚养是拥佇住房产权的老人与事先选择的可靠人士，签订一份以住房为标的的“遗赠扶养”协议。按协议，抚养人在老人余存生命期间每期支付一笔固定费用维持老年人的日常牛活。到老年人死亡Z后，就将该住房的产权完全让度给抚养人。其三是，高级形态，反向抵押贷款“以房养老寿险业务”是投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使川该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。玄至投保人亡故，保险公司才将该房屋收冋，进行销售、出租或拍卖。尽管以房养老这种制度在西方比较广泛

3、适用，但是在中国，这种制度的适用存在一定的难度。一方血來讲，在情理上，父母都希望白己的财富能够传递给子女，尤其是作为家庭象征的房产，更是习惯性地将之留给子女。同时子女一般也会遵守传统孝道，尽自C所能赡养年迈的父母。如果老人不顾亲情，独自办理以房养老，将房子卖给银行的话，会给外人造成子女不孝的感觉，也无端地让子女承受不必要的與论压力，作为子女來说，内心也会埋怨父母做得不妥，特别是对自身经济条件一般的子女来说，这么做也很育可能会打击他们关爱父母的积极性。可以说，不到力不得已的情况下，没有谁愿意放弃亲

4、情和关爱来换取现金。因此将來在小国能接受“倒按揭”的只是极少部分家庭，只有当一些老人认为子女不孝，即使自己死后将这笔财产交给子女也得不到子女的照顾，或者是丁克家庭，膝下并无子女的情况下，才会考虑走这步棋。而且，在西方国家，以房养老之所以流行，一个很重要的原因是他们的遗产税比较高，如果老年人想死后把房产留给子女，国家将征收—•笔相当可观的遗产税，最高其至可达70叙在'I'fflu前并没有开征遗产税，在短时间内，也不太可能开征遗产税。因此从理财的角度看，“倒按揭”养老达不到避税的日的。另一方面，从银

5、行的角度看，虽然住房反向抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险也非常人。比如贷款期限比较长，房产的长期估值难以确定，老人预期寿命，利率不稳定，房屋损耗和维修成本等等，加上国家也没有明确的扶植政策和相关的法律法规保障，因此实施起來难度较人。尽管以房养老制度在中国适用起來存在一些困难，但是，它也同样有着有广阔市场前景和社会需求，具有重人理论意义和可操作性。首先，住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人L」普查数据显示，我国城市人口小有751224户购买商品房，

6、占城市家庭户口的9.2%；5333%户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购买原公有住房，占29・4%；加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587力户，占总个数的72%。由此可见，以房养老业务有庞人的潜在市场。其次，独生子女政策加快老龄化社会到來，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未來“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一•种很好的养老转换途径。另-•方面，核算意识、理财

7、观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于T作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极人地改善老年人的生活质暈，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融于段盘活了住房这笔巨大的不动产。最后，补会保障制度不够健全，资金缺口人，政府和企业尚不能完全担当补•会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的补•会养老政府起着主要的作川，然而由于我国

8、人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。而且，目前对于以房养老这种新型制度，多个地区已经开始“试水”。其屮，最引人注日的是2011年屮信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）的方案。对于拥有房屋所有权的老龄人來说，可以选择以下模式：1.反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同吋老人也能从屮获得抵押的贷款