房地产企业利息支出的问题的探讨.doc

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1、房地产企业利息支出的问题的探讨房地产行业具有资金需求量大的特点。房地产行业的资金來源主耍渠道包括，自筹资本金、银行借款、关联企业借款等。随着近年，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠关联企业的资金拆借进行。山于相关法规对借款利息在列支上的不同要求，和企业借款情况复杂的普遍化，我们有必要对该问题进行进一步的探讨。一、借款利息的会计处理首先明确的是，房地产行业的特殊性使得借款费用的处理与其他企业相比也具有一定的特殊性，2001年颁布的《借款费用》准则也明确声明了“该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”所以，对借款费用的

2、会计处理，至今没有相关准则为依据。而按照1993年《房地产开发企业会计制度》的规定，金业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等是计入当期财务费用的。其后，财政部对此乂重新进行了规范，1999年财政部颁发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产吊完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。”自此明确了房地产开发企业利息资本化的问题，但我们从该条规定

3、上来看，借款费用资本化和费用化的期间划分己经明确，即以产品完工为标准。但何为“为开发房地产而借入资金"却定义的十分模糊，这于我们在借款费用准则中看到的以累计支出数为依据明确说明是不同的。使得我们产生这样的疑问，房地产行业有没有不为房产开发而借入的资金呢？也就是说在开发项日完工前，是否所有的借款利息都可以资本化呢？这样处理是否缺乏应有的谨慎呢？另外，我们从规定中也可以看到，在会计处理中，对向金融机构的借款和向关联企业的借款处理原则应该是相同的。二、所得税借款利息的规定按照国税发12OO3J83号的规定，“房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用

4、，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在稅前扣除。”这里的规定与财务管理规定一样，尽管用词不尽相同，但仍然仅对期间进行了界定，而不管是税收规定里的“为开发产品”还是财务管理规定里的“为开发房地产”，概念都是相对模糊的。当然从税收上来看这个问题,不同于会计上的谨慎原则，资本化要比费用化更符合税收的立法原则，但却是不符合企业利益的。另一方血，非金融机构的借款所得税有具体的规定：“向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除S“纳税人

5、从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。”所以，在划分资本化和费用化之前，我们还要注意借款金额的限制。三、土地增值税借款利息的规定按照土地增值税暂行条例的规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转止房地产项冃计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”在这里，什么样的利息才能在计算增值税时扣除是有了与所得税不同的规定的。那就

6、是，如果想据实扣除，就要符合儿个条件：一、按项目计算分摊；二、提供金融机构证明、三、不能超过商业银行同期贷款利率。这三个条件就明确了，向非金融机构的关联企业的借款是不能据实扣除的。如果企业有向关联企业的借款，就只能按照10%的标准扣除开发费用，而不能单独计算利息在税前扣除。从上述分析可以看出，在考虑房地产企业的利息问题的时候，会计与税法的区别，从而为了方便纳税调整，我们应该对金融机构的借款利息于其他企业的借款利息在账务上分别核算。同时关注，税前列支的金额限制和条件限制。1、首先我们要了解一下为什么《借款费用》准则不适用房地产商品开发过程中发生的借款费用？

7、因为该准则适用范围只适用于专门为建造固定资产的专门借款，而房地产在房地产开发企业来讲，实际上相当于其存货，当然就不能适用该准则。这是我的揣测；2、《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。”那么既然房地产开发企业所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，那么能否根据《企业会计制度》的规定将其相关的借款费用全部计入财务费用呢？对房地产企业來讲，对其借款费用实际又有其他规定，因而也不能完全按照《会计制度》的规定进行处理；3、目前相关的规定有梧桐己举的《房地产开发企业会计制度

8、》的规定及后来的解答，另外对于股份公司还有股份有限公司会计制度附件三：房地产开发