中原地产策划流程及技巧培训

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1、深圳中原物业顾问有限公司n中国最大的资料库下载c策划流程及技巧培训.22732005.12.www来自内容纲要前期策划n中国最大的资料库下载c公开发售前的策划.2273销售阶段的策划.www来自n中国最大的资料库下载前期策c划.2273.www来自前期策划的流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段市场定位n中国最大的资料库下载市场研究客户定位c.22产品定位73.ww价格定位可行性经济效益地块w产品方案开发周期推广方案研究分析来自销售周期第一阶段可行性研究可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全

2、面的技术经济分析、论证的过程。n中国最大的资料库下载c.2•是项目投资决策的依据。27•是筹集建设资金的依据3.•是开发商与有关各部门w签订协议、合同的依据ww•是编制下阶段规划设计的依据来自可行性分析的研究内容市场分析宏观市场、区域市场市场预测供给预测、需求预测、价格预测收入、成本、费用预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等n中国最大的资料库下载财务评估静态指标：成本利润率、销售利润率c.动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期227盈亏平衡分析盈亏分析的关键是找到盈亏平衡

3、点，即项目达到3.盈亏平衡状态利润为零的点w敏感性分析w反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标w值的变化百分比／参数值变动的百分比来自风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述第二阶段项目市场研究潜在客户分析项目价值分析n中国最大的资料库下载c市场状况.地块可能的客户22可能的产品竞争环境分析73.ww宏观环境分析w来自1、宏观环境研究经济环境•宏观政策及经济形势•重大事件及其影响•城市经济状况n中国最大的资料库下载c•城市建设

4、.•人口及其变化状况2273房地产市场环境.w1、结构及其规模w2、板块布局w来自3、竞争程度结论：房地产市场未来发展趋势2、竞争对手及成功案例研究（1）同质竞争项目分析（2）经典楼盘分析n中国最大的资料库下载c.（3）成功案例分析2273研究方法：踩盘、小组讨论、问卷.www来自3、项目价值分析（1）区位价值分析•产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）•街区价值（土地级别，区域功能定位、特定的人文历史价值等）n中国最大的资料库下载c（2）项目资源分析.•自然（山景、海景、湖景等）

5、、2人文景观2•交通资源（公交、轨道交通7、高速路、机场、火车站、口岸、港口等）3•配套资源（购物、.教育、医疗、文化、娱乐等）www来自4、潜在客户群研究（1）确定研究对象周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群……n中国最大的资料库下载主流客户、次要客户、偶得客户c…….22（2）确定研究内容73客户特征、置业能力、需求特点.www来自5、得出调研结论未来的市场状况1、2-3年片区内供应量预测2、价格走势预测3、需求趋势预测4、客户消费趋势预测可能的客户n中国最大的资料库下载c1、客

6、户可能的区域.222、客户层面73、购买力状况3.w可能的产品ww1、产品类型来自2、产品设计创新点3、可能的价格（总价、单价）第三阶段项目定位最优主要内容：均衡点n中国最大的资料库下载c.1、SWOT分析22可能的产品可能的客户2、产品定位733、客户定位.投资效益ww4、价格定位w5、经济效益分析来自1、项目SWOTSSWOTWOT分析strength（优势）opportunity(机会)n中国最大的资料库下载c强化优势.现未2转化劣势27把握机会状3来.规避威胁wwwweakness（劣势

7、）threat（威胁）来自2、产品定位描述：即对项目资源的组合，形成对项目核心特点的精炼和直白的描述。定位描述包含的内容：区位n中国最大的资料库下载c.市场地位22产品概念7档次3.w物业类型ww……来自产品及服务功能建议规划设计建议配套设施•总体规划建议•功能配套建议•建筑风格建议•智能化建议n中国最大的资料库下载•园林设计建议•会所设施建议c.2建筑单体建议2社区服务建议•入户大堂、电梯间7•物业管理公司建议3•　户型配比建议•物业服务内容建议.•　户型面积区间建议w•户型设计细节建议ww•

8、装修标准建议来自弧形大曲线的布局以及抬高6.7米的平台使得户户有海景，使得海景价值最大化n中国最大的资料库下载c.2273.www来自设计公司：宾·士奈设计公司（BensleyDesignStudio）香堤雅镜——小空间，大感觉！泰式风情园林，浓浓度假风格，令项目的园林别具风格；整体园林架高6.7m66.7m.7m，内景、海景浑然一体；底层架空，通透视野！n中国最大的资料库下载c.2273.www来自设计公司：宾·士奈设计公司（BensleyDesignStudio）功能会所——设计格调，气势恢