工程造价案例分析及合同标准化讲义.pdf

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1、标杆地产工程造价案例分析及合同标准化管理第一部分：工程造价分析与成本控制要点第二部分：合同标准化的实施2011年8月深圳第一部分工程造价分析与成本控制要点•第一章房地产项目工程成本的构成解析•第二章成本事前控制的方法：目标管理•第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点•第四章成本管理数据库的建立与维护3第一章房地产项目工程成本的构成解析1.房地产成本与造价的组成结构2.项目成本造价数据及比重分析3.影响造价的关键因素分析4.典型项目的造价对比分析5.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素1.房地产成本的组成结构

2、4土地费用项前期费用目发主体建筑安装工程费用展室外及环境工程费用成本公共配套工程费用（开发间接费用全成营销费用本）财务费用管理费用51.房地产成本的组成结构序号项目对比分析：项目开发建设投资1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费完2003建设项目经济评价5公共配套设施建设费全成6开发间接费本7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计61.房地产成本的组成结构对比分析：建筑安装工程费用项目组成序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业

3、）3利润4税金合计7注意区别造价与成本▫财务角度的成本；▫工程经济范畴的造价▫二者联系82.房地产项目成本数据及比重分析▫一级成本科目数据：按费用类型▫建造成本的数据分析人材机构成按分部分项工程按合同比重93.影响造价的关键因素分析▫几个层面的成本管理：▫成本的决定因素和影响因素▫成本的变动性分析全成本的变动性建造成本的变动性分析▫案例分享：标杆企业的成本基准数据表104.典型项目的造价对比分析▫几个品牌企业同类项目的数据对比▫对比分析：不同企业产品战略的成本状况115.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素▫体现不

4、同侧面的技术经济指标▫各业务对成本的影响：无效成本的分类与管理方法12第二章成本事前控制的方法：目标管理1.成本目标及目标管理的意义2.成本目标的内涵与外延3.成本目标的制定4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施131.成本目标及目标管理的意义u实行目标管理的根本意义：▫动态掌握和控制项目总成本水平▫保证每个项目的盈利指标▫实现公司的经营目标u成本目标的作用–不是上限是基准–保持心中有数–“做了再算”转为“算了再做”142.成本目标的内涵与外延▫成本目标的内涵：不仅限于成本目标值本身

5、、更要关注成本背后的产品目标▫成本目标的范围：目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成本，是整个项目开发团队的目标；153.成本目标的制定•目标制定的时间：•目标制定的方法：•目标制定的要求：•成本目标的评审与确定：•案例分享：成本目标全套表格4.成本目标的五种分解方式及作用•按合约计划分解：示范表格•按成本科目分解•按管理责任分解：示范表格•按财务核算模型分解•按现金流出时间分解：示范表格175.成本动态的跟踪与监控•动态成本的概念与构成概念：动态成本=已发生成本+待发生成本成本发生：•动态成本的反馈机制：案例分享：几

6、种成本月报对比5.保障目标实现的手段与措施18▫控制产品标准，落实到设计、选型与合约中▫技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现▫实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化▫偏差调整与内部平衡，保证总目标▫过程与结果的全面考核19第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点1.成本控制重点与原则概述2.立项阶段成本管理3.策划阶段的成本管理4.设计阶段的成本管理5.发包阶段的成本管理6.施工阶段的成本管理7.销售阶段的成本管理8.竣工结算的成本管理9.维护阶段的成本管理1.成本控制的重点与原则概述•成本控制的重点

7、对象•成本控制的重点阶段•前期与后期不同的控制方式•成本控制的责任划分•案例分享：标杆企业的责任成本管理文件项目开发成本控制重点对象通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。Ø投入大、占比重重大的：Ø客户敏感性强的：Ø市场不规范的：Ø技术不成熟的：控制的重点阶段“70%的成本由设计阶段确定”？判别：•成本的阶段•成本的阶段•成本的阶段在成本决定阶段、控制费用低的阶段进行控制——这是预控的效益和核心价值项目开发不同阶段成本控制方式1，全过程控制的阶段立项策划设计发包施工竣工维护2，对应

8、成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算－－控制方式：现实：合同价、付款、结算价－－控制方式：2.立项阶段的成本控制¢主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价¢控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；¢控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政