购房“零首付”的法律风险-论文.pdf

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1、文／徐天元购房“零首付’’的法律风险近日，随着房地产市场的持续低迷，部分城市的房地产开发商采取了“零首付”的促销方式，北京亦庄的某楼盘也出现了“全盘无首付”促销活动，成为了北京首个“零首付”楼盘。而对于这种不同寻常的销售模式，购房者多心有余悸地采取观望态度。“零首付”是否真的有那么便宜?是否会存在相应的法律风险?何谓“零首付”“零首付”的出现多是房地产市场不景气的时候，开发商既想卖掉房子，又不想降价而想出的一个变通政策。实际上，所谓的“零首付”并不是购房者真正的一分钱也不用花就可能通过按揭购得房屋。通常各开发商宣传的“零首付”形式多样，主要包括以下几种模式：1．开发商垫资，限期还清。即开

2、发商允许购房者在一定期限内缓交首付款，以北京亦庄的楼盘一套236万元的“零首付”房屋为例，其采用的方式系购房者需先行支付3O万元的定金，后此定金直接折抵房款，开发商为购房者垫付1O6万元首付，购房者在当年9月底和12月底分两次结清即可，没有利息，如果没有结清就会计算利息。此种情形，还包括开发商找关联公司垫资，或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付。24INsIDE&OUTSIDEOFcoum采用此种形式的购房者，多应对自《个人住房贷款管理办法》中明确指很大的不确定因素，开发商也常会因此己的经济实力有正确的评价。因为延缓出：“借款人须同时具备以下条件：无更多选择有利于自己的解释

3、。从而损害的首付款期限并不会特别长，通常一年住房补贴的以不低于所购住房全部价款购房者的权益。左右的时间，而购房者需在此期间内筹的30％作为购房的首期付款；有住房补贴足钱款，及时偿还。的以个人承担部分的30％作为购房的首法官建议：2．抬高房价，从银行多贷款。此种期付款。”2001年的《中国人民银行关方式最为典型的例子即早先被网络曝光于规范住房金融业务的通知》第2条又1．正确评估自身经济实力。“零首的深圳市漾日湾畔小区楼盘零首付运作明确：强化个人住房贷款管理，严禁发付”购房仅仅是对那些“暂时”存在资方式，靠的是开发商与银行联合造假，放“零首付”个人住房贷款。虽然目前金困难，同时收入稳定，具备

4、较高还贷抬高房屋的评估价格，从而将首付款根据央行的新贷款政策，各银行可以将能力的购房者有用。离开了这些限定条“虚化”，比如一套房子实际总价是首付款比例降低到20％，但从银行的运件，它的风险性就大大增加，毕竟这种152万元，按照当时的个人房屋贷款规作上还不允许出现零首付贷款的情况。由“零首付”带来的轻松只是暂时的，定可以从银行贷款八成，即121．6万元。因此，“零首付”常会违反上述相关规一旦购房之后，购房者既要还正常的银事实上开发商将房产总价抬高到190万定，给房屋买卖合同的履行带来相应的行贷款，还要还“首付款”，其经济压元，并且伪造了38万元首付款收据，帮障碍。此外，《合同法》亦规定“恶

5、意力可想而知。购房者顺利从银行贷出了房屋总价的全串通损害国家、集体或者第三人利益”2．避免违规操作。如选择“零首部款项152万元。情形的可视为无效合同，故如果存在开付”，亦应在操作过程中尽量避免一些通常采用此种方式的购房者需与开发商虚开购房款证明的情况，银行有可违法、违规的情形，要有正确的法律意发商签订阴阳两份购房合同，其中一份能会解除购房者与银行的贷款合同，并识，对所选择的付款模式要充分地从法房款价格较高的合同用来向银行办理贷追究购房者和开发商的违约责任。律角度予以考虑。比如可尽量选择以分款，另一份房款价格较低的合同则为双2逾期付款的违约责任。因为“零期、延期给付首付款的方式，而不要选

6、方之间约定真实购房价格的合同。首付”的实质只是延期给付首付款，而择“阴阳合同”或虚开首付款证明骗贷3．抵押旧房，按揭购新房。即以购不是真正意义上的不用给付首付款，所的方式。因为后者一旦产生法律纠纷，房者现有的住房作抵押，贷出的钱款用以选择开发商垫资的购房者，需要对自购房者面对的不仅是钱款给付的风险，来支付新购房屋的首付款。此种模式曾身的还款能力有正确的评估。因为“零更有可能是合同是否履行，甚至是否需在上海出现过，但其常对旧房屋和所购首付”常伴有较高的定金、利息及短期承担相关责任的风险。新房屋的价格有着较为严格的要求，通内较高数额的还款约定，而一旦购房者3．选择成熟的交易方式。对于那些常旧

7、房屋的价格需为所购新房屋价格无法如期给付相应钱款的话，则会面临法律经验不足的购房者，建议谨慎选的2倍左右，银行方能办理此种抵押贷着相应的违约责任，不但会损失已支付择类似“零首付”这种非常规的交易方款。的定金，而且还有可能被开发商通过诉式，尽量不要选择自己所不熟悉的交易除上述3种较为典型的“零首讼的方式主张高额的违约金。此外，如方式，可选择市场上较为成熟的通常性付”，还有一些如开发商开具虚假首付不能如期还贷给银行，还会面临个人信做法，