郑州城市居民择居行为及影响因素分析

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1、第25卷第5期平顶山学院学报V01．25No．52010年1O月JournalofPingdingshanUniversity0ct．20l0郑州城市居民择居行为及影响因素分析梁丹，甘豫华(郑州师范学院，河南郑州450044)摘要：对郑州市8个城区居住空间分布现状和城市居民个人居住区位选择进行调查，总结出郑州市当前居住空间分布的基本特征、不同类属城市居民居住空间选择行为差异及二者之间的关系．结果显示：郑州市居住空间分布明显倾向于东区和北区，城市居民居住购房也明显倾向于东区和北区，受价格、交通等因素影响，不同社会阶层的居民居住选择呈现多元化发展趋势．

2、关键词：择居行为；影响因素；郑州市中图分类号：F713；C812文献标识码：A文章编号：1673—1670(2010)05—0121—05随着住房制度的改革和完善，我国城市内部住宅空间结构发生了重大变化．单纯政府行为的居住空间分布逐渐被市场化、个性化的居民择居行为所代替．开发商作为独立法人必须按照市场需求，提供不同区位、不同档次的住宅满足人们居住多样化的需要．良好的居住空间不仅要满足城市居民的生理行为、生活行为、社会行为的需要，而且还应是能够取得良好心理感受的统一体⋯，其决定了居民择居行为的复杂性．作为河南省省会和中部地区发展较快的城市之一，郑州市

3、城市居住空间规模不断扩大，其城市居民的择居行为表现日趋多元化，对其特点进行研究不仅有利于开发商有针对性的进行房产项目的开发，更重要的是对政府城市规划过程中居民居住用地的划拨决策具有指导意义．1研究背景和方法自从1998年国家停止福利性实物分房以来，特别是2004年浙江绿城、天津顺驰等外地大牌房产商大批进军郑州房产市场以来，郑州房产市场发展异常迅速．数据显示：2004年，郑州房地产市场共投放546．74万m商品房，销售504．28万m，无论从投放面积还是销售面积，均首次超过500万m[2]．之后逐年增加，2008年市区商品房投放面积达808．29万m

4、，实际销售面积568．14万m．从近几年郑州市各行政区商品房的投放来看，东部金水区和郑东新区明显高于西部的中原区等，表现出“东密西疏”的空间分布状况．从市民的居住消费来看，居民由原来的被动接受分房到主动选择购房转变．在这个转变过程中，收入、原居住地、年龄、工作地等居民的个人社会属性特征成为影响居民住房需求的重要因素]．从近年来郑州市房产市场的运营状况来看，外地人来郑州购房占有相当大的比重，2004年为总购房比例的55％，2006年竟达62．6％，并且外地人作为购房主力军的位置近几年一直没有改变，他们的择居行为也是郑州市房产开发过程中必须关注的问题．

5、笔者采取典型地区与抽样调查相结合对郑州市居民居住区位选择进行问卷调查，被调查者包括了不同收人、职业、居住地、家庭和年龄构成等特征的居民，调查地区涉及到二七广场、绿城广场、郑州大学、紫荆山等20个市内典型区，共发放500份，回收467份，经过整理获得有效问卷434份，有效回收率为86．8％．2郑州城市居民居住行为偏好2000年以来，郑州市商品住宅区开发速度和规模不断加快和扩大，空间分布上表现出以下2个特征：收稿日期：2010—04—08作者简介：梁丹(1982一)，女，河南省新乡人，郑州师范学院地理与环境科学系讲师，主要研究方向：城乡发展与规划·12

6、2·平顶山学院学报2010征一是当前所开发的建设小区主要分布在三环以内，三环以外相对较为稀疏．郑州市开发的住宅小区主要集中在金水区、管城区、中原区和二七区4个相对较老的城区，大约占总开发小区的79．45％，这与城市建成区空间扩张的规律是一致的．二是居住空间结构整体向东、向北偏移．若以火车站、二七广场作为郑州市城市中心，城东和城北居住小区分布相对较为稠密，城南和城西较为稀疏，主要原因归结于郑东新区及其经济技术开发区的建设，环境得到较好的改善，整个郑州市的经济也整体向东偏移．而城西原为郑州市老工业区，分布有多家大型国有企业．随着国有企业的改制，这些企业

7、逐渐走向衰退，居民居住生活环境和条件相对较差．虽然几年前高新技术开发区的建设也曾经拉动了西北城区房产市场的开发，但是随着郑东新区和郑汴一体化的发展，郑州市房产市场还是整体向东偏移．居住空间的分布和居民居住偏好具有一定的相关性．2．1居民对居住方位的偏好农业路以北、经三路以西、黄河以南围合而成的郑州北区是近几年郑州地产最活跃的区域之一，房产投放量、销售量、开发量等多方面数字指标均居于各区前列．经过近几年的高速发展，北区已基本上形成了大型的生活区，一直以来也是广大市民居住的首选城区．郑东新区也是市民居住选择的热门地区，2003年以来，随着金成房产、郑东

8、置业、伟业房产、宏光奥林匹克等开发商的先后进入及其CBD的开工建设，特别是2006年郑开大道通车后，这里的房价成为郑州市最