酒店改造工程项目建议书.doc

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1、酒店改造工程项目建议书一、总论(-)项冃名称：XXX酒店改造工程(二)项目建设单位概况1、名称：XXX有限公司2、注册地址:XXXX3、法定代表人：XXX二、项冃概况1、建设地点：XXXXX2、建设内容:(1)装修工程XX酒店总面积16349平方米，酒店共160间客房，其屮包括标准间130间，豪华单人间12间，行政单间12间，行政套房4间，豪华套房2间。(2)盐疗SPA馆包含盐疗SPA贵宾房、盐雾蒸汽室、盐粉理疗室、矿物盐温疗理室、矿物盐疗理桑拿浴、盐水温疗池、矿物盐泥疗理工作坊、温疗暖睡床、盐浮声纳沉睡池、盐水漂浮按摩护理室、

2、矿物盐温疗敷体护理室及热带雨林花淋浴冲淋系统等。3、投资估算(1)投资估算依据A、本项目总体规划方案。B、本项冃各工程预决算书。(1)建设投资估算经测算，本项目建设投资为5200万元，本次需投入5306.92万元,其中建设投资静态部份5200万元，建设投资动态部份106.92万元，具体构成详见附表1-1。A、装修工程投资2600万元B、中央空调系统投资800万元C、消防系统投资760万元D、配套设施设备投资1040万元E、建设期利息106.92万元是指建设期内因贷款而产生的贷款利息。本项0拟申请银行贷款3600万元，贷款利率为5

3、.94%,贷款期限3年，建设期贷款利息总额为106.92万元。(2)流动资金估算根据本项目具体特点，流动资金按建设投资的2%确定，取整为100万元。(3)项冃总投资项目总投资5406.92万元,主要构成为：建设投资其中：静态部份5200万元动态部份106.92万元流动资金100万元(1)资金使用计划本项目计划工期为六个月，即2010年1月至2010年6月，资金使用计划为2010年1-6月2010年7月至2011年6月建设投资(不含建设期利息)4940万元260万元建设期利息100万元106.92万元流动资金合计：5406.92万

4、元资金使用计划详见附表2。4、资金来源本项目总投资为5406.92万元，具体来源如下：A、自筹资金1806.92万元，占项冃总投资的33%；B、申请银行贷款3600万元,占总投资的67%,银行贷款利率5.94%,贷款期限3年。5、财务评价A＞财务评价基础数据与参数选取(1)计算期本项目计算期定为11年，其屮建设期按1年测算，营运期10年,主耍根据设施和设备的使用寿命期限确定。(2)财务基准收益率(Ic)基准收益率参照银行贷款利息5.94%,加风险收益率确定，本项目确定为8%。(3)平均房价根据目前实际开房房fuj数和房间价格取得

5、。（4）税费率本项目各种税费率如下:税费项冃计税依据税费率营业税以营业收入为基数5%城市维护建设税以营业税为基数7%教育费附加以营业税为基数3%族税以利润总额为基数15%B、营业收入和营业税金及附加测算%1、营业收入测算（详见附表3）本项耳是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的，营业收入包扌舌盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入，暂未考虑其他收入及对死海门票其他收益的影响，具体测算详见附表3O在运营期年均收入为2199.92万元。具体测算如下：客房收入运营期年均收入1681.92万元，本项耳可用房每日160间，运营期入住率为60%

6、,即H均开房数为96间，年开房总数3.5万间。本项冃房间主要为标准间和豪单共计142间占89%,房价为平时480元，周末及黄金周房价为680元，考虑到团队及协议单位的折扣价及单人价、行政套房价格影响,将平均房价定为480元。（详见附表3-1）盐疗收入运营期年均收入438万元，本项目预计FI均消费人次为100人次，年均消费人次3.65人次，平均消费价格为120元/人次。（详见附表3-2)%1、营业税金及附加本项目应缴纳营业税，税率为5%,城市维护建设税、教育费附加分别为7%、3%,具体测算详见附表3。C、成本费用估算成本费用估算详

7、见附表4、附表3-1、附表3-2,具体估算为：%1、营业成本估算营业期第一年客房营业成本按房费收入的6%测算，随管理规范及管理水平的提高，逐渐降至5%。营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的2%测算。%1、人员工资及水电费人员工资及水电费按营业收入的5%测算。%1、广告及业务推广广告及业务推广按营业收入的2%测算。%1、维修费维修费按折旧费的15%测算。%1、管理费用营业期各年管理费用按营业收入的1%测算。%1、折旧及摊销估算本项目分类折旧及摊销，按直线法计算折旧和摊销，具体折旧及摊销年限详见附表4-1o根据附表4T的测算结果，前五年

8、的折旧及摊销费年均为524.69万元，笫六年至第十年504.69万元。%1、财务费用本项目财务费用为银行贷款在经营期所发生的利息费用以及相应的手续费。D、财务指标分析%1、利润测算经测算，本项目经营期内累计实现利润总额为11068.04万元，年均实现利润总额为1