城郊房产发展态势.doc

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1、杭州城郊房产（包括卫星城及旅游景观房产）的发展态势及有关“世界休闲博览园”项目的思考*几项前提和说明1、这篇作业的一个前提是，我们认为杭州市房地产总体趋势依然向好，这中间最大的依据是：杭州人的住宅成套率远未达到1:1。2、这里将“远郊房产”的概念换为“城郊房产”是有一定的考虑的，作业中将有所谈及。3、卫星城和旅游景观房产放在城郊房产的范畴中，只是考虑到在杭州房产的现实背景下，他们彼此有着密切的关系。一、从杭州城市建设发展的角度看城郊房产今天我们再谈论有关房地产的话题，其外部条件和上世纪90年代相比已有了很大的转变。当初普

2、遍存在的“先盖楼，后修路，再规划”的做法，已经被“统一规划，综合开发，配套建设"的思想所取代，特别是在人均GDP已经超过3000美金的杭州，在城市建设方面实际已经对“后小康时代”作了较为具体的规划，政府在房产布局上所起的龙头作用已经越来越明显。近日才出台的《杭州市总体规划纲要》对杭州未来的空间布局作了描述，基本框架为“一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带”，规定了各个城区和组团的建设及人口规模，明确了相关的功能，定下了“东动、西静、南新、北秀、中兴”的基调。在这样的大环境大背景下，对于城郊房产这个具体分析对象，我们至

3、少可以形成以下看法：a）毫无疑问，城郊房产的发展正面临前所未有的历史机遇。对于旧城改造基本告一段落，城市化建设却刚刚处在起飞阶段，城市各部分功能面临重新定位的杭州，城郊住宅将是城市居民住宅的重要来源。在《纲要》中，对2020年杭州市人口的分布作了这样的规划：主城区人口将从目前的180万减少到160万，三个副城的人口却要增加2・5倍，6个组团的人口则更要增加5・20倍。这便是发展的大方向，这个大方向告诉我们，开发与建设城郊房产的时机已经成熟，在城郊房产的开发中，孕含着巨大的商机。b）卫星城镇和大规模商品住宅区的建设成为杭州

4、城郊房产开发的最主要的形式。规划《纲要》显然已经抛弃了“摊大饼”式的发展思路，各家开发商的开发行为当然也将政府的规划作为行动指针，今年的人居展已经非常明显地体现出这一点。c）我公司现在正在开发和拟开发的几个城郊项目，如“中国良渚文化村、世界休闲博览园、肖山项目、滨江区杭二中附近的项目，尽管有的是在一两年前开始筹备的，但由于上层决策具有远见，与政府现在的规划完全相合。%1.杭州城郊房产目前的优势、劣势和市场价值趋势1、优势：一般都分布在郊区自然环境优越的地方，建筑密度较低,各种污染较少，容易亲近自然，且有的楼盘除借江景、山

5、景外，还利用了高教园区等政府建设项目为依托来增加人们的心理认同感。同时，由于杭州旧城区面积狭小，地价较高，城郊住宅又有较大的价格优势。购买者如选择城郊住宅，在居住面积和停车泊位上也相对宽敞一些o2、劣势：余杭、肖山二区划入时间尚短，新开发的城郊楼盘外围大多为乡村社区，社会文化环境较差，住户在相当一段时间内，在商务、就业、教育、医疗保健、文体娱乐等方面都会有所不便。特别是在快速公共交通体系尚未形成之前，需要自备交通工具往返市中心，从而增加路途中时间、金钱和精力的花费。3、市场价值趋势分析：城郊房产的价值取决于市场需求的发育

6、,而市场对其价值的评判和接受程度则是动态的，影响这种价值评判的主要因素有：a）城市中心房价的高低；b）城市的发展所引起的原居住区环境的变化，以及这种变化对市民居家生活造成的影响；c）城市居民在居住习惯、观念和家庭收入及居住消费水平上的变化趋向；d）城郊居住圈随城市建设推进在城市居民心理上引起的相对距离的变化、区位印象的变化，以及现实的居住成本的变化等等。这几年来，杭州老城区的改造已经大大改善了市民的居住水平，但是，经济的高速发展，也带来了空气污染、光污染、热岛效应、交通堵塞等等问题。越来越多的讲究生活质量的人对城市怀有一

7、种复杂的情感：一方面，城市给了人们更多的事业机会和经济收益，另一方面，也让常年居住在都市楼宇中的人付出了昂贵的代价。正像作家陈村所说的：除了人类自己制造的喧嚣，我们听不到任何声音；除了人类自己制造的气味，我们闻不到任何气味。而在此同时，由于人口的增加，由于多少年来人们对住房的要求终于在近几年外化为“井喷”式的购房热，市中心的房价一直在长。现在不仅几乎看不到6000元以下的楼盘，而且也很难找到可供开发的土地了。这些现状都说明对城郊房产有着巨大的潜在需求，也就是说，存在着大量的“被迫”选择城郊房产的可能。当然，我们开发城郊房

8、产不仅仅是为了解决城市住房紧张的问题，更是为了从根本上提高人的居住质量。只有这样，作为发展商，我们才有持续发展的前景。所以，在看到城郊房产发展潜力的同时，我们还必须看到：是哪些人，在什么阶段，会主动地、兴高采烈地住到我们在城郊给他们准备的住宅中来。这里面，首先要解决的是城郊房产与人们的距离问题。按照国际上的流行看法，