PIG201项目经营策划书编制提纲.doc

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1、万达地产WANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引:PIG201A发布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/181项目介绍1.1城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。1.2项目所在区位发展概况主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况（现状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。1.3项目的技术指标主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积

2、，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。1.4项目的总体经营目标主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。1.5项目面临的主要问题主要包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。2整体策划2.1市场现状及竞争对手分析主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。2.2项目的优势、劣势分析主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。2.3客源分析主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。2.4项目

3、定位主要包括目标客户、销售价格等2.5营销概念主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。第5页共5页万达地产WANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引:PIG201A发布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/182.6分析结论3营销策划3.1营销体系的建立主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励办法等。3.2销售价格策略主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣规定等。3.3推广促销策略主要包括总体推广策略、确定推广理念

4、、制定推广阶段、分阶段实施推广目标、细化推广内容等。3.4项目包装主要包括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。3.5销售费用的估算3.6整体及年度销售计划方案4产品策划4.1规划设计指引主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。4.2景观环境设计指引主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。4.3建筑设计主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。4.4卖场设计主要包括售楼处的结构

5、设计、位置设计、功能设计等。4.5公建设计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。第5页共5页万达地产WANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引:PIG201A发布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/185当地工程施工管理指引5.1当地的工程建设政策、法规、条例。5.2当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。5.3当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。5.4当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。5.5当地的验收组织程序、验收内容。5.6当地档案管

6、理程序、制度等。5.7当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况。5.8当地建筑产品质量通病调查报告。5.9质量管理目标（指标）及措施。6财务管理6.1建立财务管理制度项目所在公司财务部参照房地产管理公司的财务管理制度指引，结合项目所在公司具体情况建立财务管理制度。6.2编制项目投资计划项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。6.3编制工程支出计划、费用开支计划明细表。6.4编制项目资金流量计划结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分

7、析表、项目总体资金流量表。6.5融资计划依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。6.6项目的总体财务分析第5页共5页万达地产WANDAREALESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引:PIG201A发布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/18确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。7成本控制7.1市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：a)政府规费；b)项目报建费用；c)当地工程造价指标。7

8、.2结合公司原有项目的目标成本管理评价报告，提出借鉴预防措施。7.3提出项目成本分类总汇。7.4提出实施过程中成本控制的主要节点和方法或原则如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价