房地产跌价现象观察-正略咨询.doc

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1、房地产跌价现象观察-正略咨询随着国家对房地产市场调控的持续加强，目前国内的不少一线城市如上海、温州、北京等地已经出现了房地产价格的下降。但为什么房价一定要下降呢？很多人并不是很理解。更有羡者，竟然否认房地产泡沫的存在。笔者做了一项调查，从2001年开始到2010年，中国的房地产销信价格上涨比居民消费价格的上涨累计共高了55.87%,而且10年来房地产销伟价格每一年的上涨都是高于居民消费价格的。这说明了，房地产的价格是的确存在泡沫。在2011年的胡润百富榜屮，房地产业富豪占比达到23.5%,其屮在前50强屮占•比更是超过50%。社会财富向房

2、地产业的过度集屮，也说明了房地产泡沫的存在。跳出房地产业來看li前的形势，国家的经济增长方式面临转型，靠投资和岀口拉动的经济增长模式目前难以为继:金融危机示国家及地方的大量投资虽然刺激了经济但也带来了通胀，通胀压力下制造企业的成木提升而盈利下降；持续的贸易顺差，带来了外汇储备的增加形成了人民币的升值压力，出口企业在人民币升值的背景下盈利下降；全球经济的低迷使得各个主要国家越来越抵触我们的出口，而倾向于在我国的进口屮寻找机会和份额。中国经济的转型最终要落到内销市场的拉动和挖潜上。内销市场的拉动和挖潜主要表现在两个方仙一是，国内消费者的购买力

3、提升；一是,国内制造企业的转型升级。而对于这两个方血，房地产业目前的泡沫都是种阻碍：房地产消费是居民的基木消费，而且是偏刚性的，较高的房地产泡沫是居民的财富过量的进入到房地产消费屮，自然流入到其他领域的就减少了，这阻碍了消费者购买力的提升；另一方面，房地产业持续的高利润，也使得制造业、商贸业等领域的企业主都倾向于进入到房地产市场,也影响了制造企业的转型升级。所以，木次国家对房地产业的调控一定是持续性的。为什么会形成泡沫？笔者认为，主要原因有四个：第一，地方政府对卖地收入的依赖,使得他们倾向于推高地价，进而推高了房价；第二，社会热钱对高冋报

4、领域的天然性青睐,使得房地产投机成了投机群体的重要牟利手段；第三，房地产市场商品的供应不足问题，使得市场处于持续的饥渴状态；笫四，资木对冋报的贪焚，使得房地产商形成了持续推高房价的习惯。在这四项因素的相互作用下，房地产十年來的持续上涨就一点也不奇怪了。在市场机制己经基木失效的前提下，国家的持续调控是行业冋归理性的必然。从国家的调控政策来看，主要是通过加大保障房的建设，将在一定稈度上解决房地产商品的供应问题；通过热点地区的持续性限购，打击投机行为；通过对消费者预期的引导，使得有消费能力的购买者处于观望状态，房地产商rh难以持续推高房价。所以

5、，房地产泡沫的被释放一定也定必然的。泡沫的释放对房地产企业会产生什么样的影响？笔者近期调杏了在国内上市的17家上市公司，从2011年屮期的业绩报告来看，64.70%的被调杳公司净利润率同比2010年下降,94.12%的被调杳公司总资产I川报率同比2010年下降，64.70%的被调查公司持有的现金与期初相比是下降的。面对国家的调控，房地产行业的资木回报下降是必然的，持有现金的减少也迫使房地产企业采取降价促销的方式来增强现金流。笔者认为，房地产企业的降价行为,是持续调控下的必然选择。最终结果，是冋报降低到较合理水平。虽然，房地产泡沫的释放是必

6、然的，但笔者认为有一个相对平滑的释放也很重要。相对于居民消费的上涨，房地产销售价格不涨就算是一种相对的降低。目前部分热点地区房价的下降英至能够达到30%-50%,但也不用太多担心。笔者认为，从远期来看，国内房地产市场供应跟不上需求的状况至少会存在五年以上，房地产企业对眼前的降价态势无需太多担心,降价完全可以缓慢的进行，这取决于企业的实力和决策。未来的十年，依然是房地产业的好口了。但少一些的泡沫，对行业的健康发展是有利的。本文来自正略咨询，更多信息请关注官方微信（微信号：Z1ZXWX）