对小区配套设施管理权移交的司法实践研究

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1、对小区配套设施管理权移交的司法实践研究吕林摘要小区内配套设施的所有权归属问题在理论界以及司法实践当中均存有很大的争议，小区的配套设施与业主的居住、生活息息相关。在所有权归属不明的司法背景下，本文结合处理的相关案件，对小区配套设施的管理权移交作了相关探讨。关键词配套设施管理权移交地下车位中图分类号：D920，4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)03．146-01一、小区配套设施介绍虽然太月园小区的一审判决被撤销了，但是，在司法实践中，小区的配套设施，是指与小区建设和居住使用分不开，依法已经

2、认定了锅炉房等设施设备的管理权应该归全体业主。当时《物必须配套修建的，由整个住宅小区全体业主享有共有共用权的小权法》的相关司法解释还没有做出，现在相关司法解释，已经明确了区配套设施。根据相关法律法规以及地方政府的物业管理条例设施设备的共有权。在司法实践中，已有相关判例进一步确认了的规定，小区的配套设施主要包括：建筑区划内的绿地、道路、停锅炉房、配电房、供排水系统等设备所有权、管理权归全体业主。车位、小区的进出口、路灯、沟渠、水池、围墙、供排水系统、配电以上论述的都是小区的共有设施的管理权，在现在的法律体房、

3、锅炉房、警卫设施、物业管理用房、垃圾房、化粪池、共有设施系下，司法实践中已经明确，管理权归全体业主。对于小区的配没各使用的房屋，以及其他法律规定的或开发建设单位承诺、商套设施，还有一部分是属于全体业主共用的，以下将对这部分进品房买卖合同中约定的属于全体业主共有的配套设施等。行论述小区部分配套设施的共有权认定在司法实践中还是有一些分三、业主共用设施管理权移交歧的，但是，对于配套设施的管理权已经形成了相对统一的认识。小区建筑区划内的配套的地下车位、车库，《物权法》已经明本文结合笔者在司法实践中处理相关案件的经验

4、，就管理权的移确，应该首先满足业主的需要，业主可以通过出售、附赠或者出租交做出相关论述。有些小区内一些配套设施设备是由市政投资建的方式取得车位、车库的使用权。对于业主共用的设施所有权和设的，属于市政公用部分，由市政统一行使管理权。(本文只对除管理权是相分离的，出售、附赠或者出租是一种经营方式，是权利市政公用部分的小区配套设施设备的管理权做出论述，下文提到人基于所有权的经营行为。但是，其作为配套的车位、车库，满足相关配套设施设备都不包括市政部分，不再一一做出说明。)业主的需要，管理权自然归全体业主。二、业主共

5、有设施管理权移交嘉润花园小区2001年交付业主使用，2009年2月成立业主《物权法》中已经明确，建筑区划内的道路、除属于个人专有大会，选举产生业主委员会，一直由开发商指定的前期物业公司以外的绿地、公共场所、公共设施和物业用房属于全体业主共有。提供物业服务。2009年9月业主大会选聘了新的物业公司提供对于属于全体业主共有的部分，业主对共有部分享有共有和共同物业服务前期物业公司自动撤管，但是并不撤离小区。业主委管理的权利。业主对共有部分享有使用权、收益权、修缮改良权，员会诉至法院，要求前期物业公司撤离小区，撤出

6、物业管理区域，同时还需要承担相应义务，需要保证按照设计规划的用途使用共并移交地下车位的管理权。前期物业公司主张地下停车位是开有部分，分担使用共有部分的相关费用。因此，对共有部分的管发商的私人财产，其是接受产权人的委托，经营管理地下车位。理既是全体业主的权利，同时也是全体业主不可推卸的责任。法院判决，前期物业公司撤离物业管理区域，包括配电室、物业管馨通家园小区业主委员会于2005年底通过招投标的方式选理服务用房等，并移交地下车位的管理权。聘了新的物业公司后，发现早在小区建成时，开发商把物业管理以嘉润花园案件为

7、例，地下车位开发商主张是其个人财产，用房卖给了前期物业公司，前期物业公司凭借房屋产权证拒绝退本案对于所有权搁置不议，只强调车位的管理权。地下车位不同出小区。最终法院判决物业管理用房属于全体业主共有，开发商于一般的私产，其是小区内的配套设施，需要首先满足业主的需处分物业管理用房的行为，侵犯了小区业主的权利。物业管理用要。开发商作为产权人，也应该按照全体业主的决议，交出管理房在《物业法》生效之前，对于其所有权还有很多争议，在有了明权，由全体业主共同管理。作为所有权的人开发商可以行使其经确的法律规定后，物业管理用

8、房属于全体业主共有。基于对共有营的权利，可以将车位出租出售，但是不能再进行统一的管理。权统一的认识，法院最终认定由全体业主对物业服务用房行使共对于车位的管理应该交还给全体业主，由新的物业代为行使管理有权、管理权。权。上文提到的太月园小区，一审判决中，法院也支持了车位的《物权法》对共有权只是一个系统的规定，在随后的最高人民管理权归全体业主。法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问长岛澜桥小区的会所，