中国房地产金融体系研究.pdf

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1、第1页导论一、选题背景与研究对象世纪年代初，中国的改革进入了一个崭新的阶段。市场经济理论的春风唤醒了正在做着美梦和多数还在沉睡着的中国大众，促使他们重新审视和看待这一正在变化中的世界。人们惊奇地发现，坑坑洼洼的农田被推土机、压道机“修理”后一下子变得值钱了；城市在轰鸣声中渐渐长高了，变得漂亮了；一些看不懂的新词如“批租”“、按揭”“、置业”的条幅挂满了大城市街道的两旁⋯⋯这些“热”现象有力地刺激着人们的“条件反射”，进而又使我们从感性深入到理性思考着导致这些变化的原因和规律。当时的变化还有“冷”的一面。从国家的角度看，体制改革以来，我国国民收入分配结构和国民储蓄结构都发生了很大的变化

2、，中央政府财政日益走向负债财政而削弱了国家对社会进行宏观管理的物质基础，既然企业能以地生财，国家何不从土地上找出路？如果把几十年来积累下来的房地产存量商品化、价值化、货币化，再加上日益增长的增量投资，那将是一笔多大的财富！生产资料的公有制首先是土地国有制，保证国家土地所有权在经济上得到实现，是房地产体制改革和房地产金融运行的根本原则。从地方的角度看，由于我国房地产体制改革和房地产市场的启动带有强烈的区域性特点，因此不同地方的政府在这一过程中的受益程度也存在着极大的不同。中西部经济地带如何创造条件启动房地产市场，东部地带特别是像上海、深圳这样较发达的城第2页市如何进一步盘活房地产存量和

3、走出一条企业改革与住房改革的新路子，都是实践中迫切需要解决的问题。从企业角度看，土地是企业最基本的生产条件和生产要素，不同所有制形式、不同产权组织形式、不同行业的企业在改制重组过程中都不可避免地存在着土地入股、交易、产权界定等一系列房地产金融问题。从个人角度看，我国住房制度改革涉及到千家万户的利益，影响着全社会各阶层居民的收入结构和消费支出结构。在目前地价、房价、房租、收入的连环“死结”难以解开的情况下，怎样既保证住房改革的顺利进行又为国民所能接受和维护社会稳定，是房地产金融研究的又一理论与现实问题。这一系列的问题，不能不去思考。这时（年月～年月），我正师从复旦大学经济系张薰华教授从

4、事学习和研究，张先生的独特的生产力理论体系和方法使我大大加深了对《资本论》逻辑体系与方法的理解，特别是大大加深了对正在思考的土地问题的认识。他以被马克思改造过的黑格尔的“辩证法”为分析工具，以“探索一条条经济规律，并注意这些规律所联结成的体系”为己任，兵分两路开展科研活动，“一路深入到生产力一直深入到人口、资源、环境的可持续发展。另一路则探索生产要素产权（所有权与使用权）如何通过分配关系（利息、地租、利润），进而通过市场价格来实现”。他认为“体改的源头在金融与地产改革”，因为“宏观地说，市场经济是一个系统市场体系和相应的价格体系。市场体系由五大骨干市场及分支组成。它们是上游（资金、土

5、地、劳动力等生产要素）市场、中游（一般生产资料）市场、下游《经济规律的探索张薰华选集》，复旦大学出版社，年月版，第页。②同上，第页。同上，第页。第3页（消费品）市场，以及它们的分支体系。与市场体系相应的价格体系则是，上游的要素价格（利息、地租、工资）和中下游的产品的再生产价格（成本＋平均利润＋超额利润）结合而成。生产要素是生产产品的要素，所以上游价格寓于中下游产品再生产价格之中。即工资寓于成本中，利息寓于平均利润中，地租寓于超额利润中。如果上游要素价格不合理，中下游产品的价格结构就紊乱。由此可知，经济改革是一项系统工程，改革的重点和难点在上游要素市场的培育和理顺它们的价格。并且，在市

6、场体系中一切物质要素都要用资金来购得，所以资金市场或称金融市场就成为市场体系的龙头。金融活动也就广泛地渗透到社会经济活动的各个方面，金融在宏观调控中发挥着越来越大的作用。”而且“在上游市场中，土地是基本生产资料，资金是一切物资的货币形式，它们的价格又是生产关系的实现形式，因而土地市场与金融市场就成为社会主义生产关系与市场经济体制的结合点”。正是在这样的实践与理论背景下，我逐渐把注意力转向了对土地与生产关系方面的问题的考察上，我希望在土地经济的一般理论与方法的基础上，弄清楚在市场经济条件下的土地价值的内核、外化及其运行问题。在随后的研究过程中发现，对土地资产价值的现实运行的研究实际上就

7、是对土地金融与融资性土地交易行为的研究。这样就形成了一条从生产力土地土地价值房地产金融的选题思路。土地和资本这两个生产要素作为商品其共同特点是只出卖使用权而不出卖所有权，因而土地与资金市场实质上是土地产权市场与资金产权市场及其融合，从而实质上是土地使用权价格与资金使用权价格及其融合；这两种价格又作为各行业、各部门、各①《经济规律的探索张薰华选集》，复旦大学出版社，年月版第页。同上，第页。第4页地区企业的生产成本进入到它们所生产的产品中去。所以，从完整的意义